UBS για αγορές ακινήτων: Οι φούσκες… σπάνε, αλλά χωρίς κρότο – Πόσο πέφτουν οι τιμές

Μόνο δύο από τις 25 μεγαλουπόλεις παγκοσμίως που έχει βάλει στο μικροσκόπιό της η UBS παραμένουν στο «κόκκινο», σύμφωνα με τον Παγκόσμιο Δείκτη Φούσκας Ακινήτων. Πρόκειται για τη Ζυρίχη της Ελβετίας και το Τόκιο της Ιαπωνίας, που φαίνεται να αψηφούν το παγκόσμιο κλίμα, το οποίο έχει διαμορφωθεί: Ένα κύμα ακρίβειας και μία δραματική αύξηση των επιτοκίων από τις κεντρικές τράπεζες, που ωθεί προς τα επάνω και το κόστος των στεγαστικών δανείων.

Μέσα σε ένα δύσκολο οικονομικά και πιστωτικά περιβάλλον, στις αγορές ακινήτων που είχαν δει τις τιμές να αυξάνονται επικίνδυνα και είχε σημάνει συναγερμός για φούσκα, καταγράφεται πια πτώση. Και αυτή πιθανότατα θα έχει συνέχεια, σύμφωνα με τους αναλυτές του ελβετικού επενδυτικού κολοσσού. Οι «φούσκες… ξεφουσκώνουν» σχολιάζει στην έκθεσή της, αφήνοντας ουσιαστικά να εννοηθεί ότι έχουμε μία σαφή διόρθωση, αλλά όχι ένα σπάσιμο με κρότο, που θα μπορούσε να πυροδοτήσει σοβαρές αναταράξεις.

Πέρυσι ήταν 9 πόλεις στην κατηγορία κιινδύνου. Οι 7 εξήλθαν φέτος. Πρόκειται για το Τορόντο, τη Φρανκφούρτη, το Μόναχο, το Χονγκ Κονγκ, το Βανκούβερ, το Άμστερνταμ και το Τελ Αβίβ. Αμετάβλητες σε σχέση με το προηγούμενο έτος έμειναν οι αγορές κατοικιών στο Μαϊάμι, τη Γενεύη, το Λος Άντζελες, το Λονδίνο, τη Στοκχόλμη, το Παρίσι και το Σίδνεϊ. Πρόκειται για αγορές, που εξακολουθούν να χαρακτηρίζονται υπερτιμημένες, χωρίς όμως να έχουν φτάσει σε σημείο φούσκας.

Μείωση των ανισορροπιών είχαμε σε Νέα Υόρκη, Βοστόνη, Σαν Φρανσίσκο και Μαδρίτη. Σύμφωνα με τον δείκτη, οι εν λόγω αγορές κατοικιών είναι πλέον «δίκαια αποτιμημένες», κάτι που επίσης ισχύει για Μιλάνο, Σάο Πάολο και Βαρσοβία. Στις δίκαια αποτιμημένες αγορές περιλαμβάνονται επίσης η Σιγκαπούρη και το Ντουμπάι – παρά την αύξηση που καταγράφεται στη ζήτηση τόσο για ενοικίαση όσο και για αγορά.

Πού καταγράφεται η μεγαλύτερη πτώση – ποιες πόλεις αντιστέκονται

Στη Φρανκφούρτη και το Τορόντο – τις δύο πόλεις με τις υψηλότερες βαθμολογίες κινδύνου στην περσινή έκδοση – οι πραγματικές τιμές (δηλαδή προσαρμοσμένες στον πληθωρισμό) έκαναν βουτιά άνω του 15% το τελευταίο έτος. Σημαντικές ήταν επίσης οι πιέσεις σε Στοκχόλμη, ενώ σε μικρότερο βαθμό υποχώρησαν οι τιμές σε Σίδνεϊ, Λονδίνο και Βανκούβερ. Όπως επισημαίνει ο Κλαούντιο Σαπιουτέλι, επικεφαλής τομέα ακινήτων του Chief Investment Office της UBS Global Wealth Management, η πτώση έχει άμεση σχέση με το γεγονός ότι το μέσο επιτόκιο των ενυπόθηκων δανείων έχει τριπλασιαστεί σε σχέση με το 2021.

Υπήρξαν πάντως και οι πόλεις στις οποίες ο τιμές συνέχισαν να αυξάνονται με μέτριο ρυθμό. Πρόκειται για τη Μαδρίτη, τη Νέα Υόρκη και το Σάο Πάολο.

Ο πληθωρισμός μειώνει τον κίνδυνο φούσκας

Η απότομη πτώση των ανισορροπιών δεν οφείλεται μόνο στη μείωση των τιμών των κατοικιών, αλλά και στην αύξηση του εισοδήματος και των ενοικίων λόγω του πληθωρισμού. Καθώς η αύξηση των ενυπόθηκων δανείων έχει μειωθεί κατά το ήμισυ από τα μέσα του 2022, αντίστοιχα μειώνεται το χρέος των νοικοκυριών σε σχέση με το εισόδημα, ιδίως στην Ευρώπη. Και – εκτός από τις ΗΠΑ – η ονομαστική αύξηση των ενοικίων επιταχύνθηκε σημαντικά και ήταν θετική σε όλες τις περιοχές που αναλύθηκαν.

Ωστόσο, η αύξηση του εισοδήματος λόγω πληθωρισμού, καθώς και οι διορθώσεις των τιμών, δεν ήταν αρκετές για να βελτιώσουν σημαντικά την οικονομική ευρωστία. Κατά μέσο όρο, το μέγεθος του χώρου διαβίωσης που είναι οικονομικά προσιτό για έναν εξειδικευμένο εργαζόμενο στον τομέα των υπηρεσιών εξακολουθεί να είναι κατά 40% χαμηλότερο από ό,τι πριν από την έναρξη της πανδημίας. Μεγαλύτερη πτώση των τιμών – τουλάχιστον σε πραγματικούς όρους – είναι πιθανή, εφόσον τα επιτόκια παραμείνουν στα σημερινά υψηλά επίπεδα.

Διόρθωση έως και 20% σε σχέση με το απόγειο του 2022 στην Ευρώπη

Το προσαρμοσμένο στον πληθωρισμό επίπεδο τιμών κατοικιών και στις δύο γερμανικές πόλεις που αναλύθηκαν, τη Φρανκφούρτη και το Μόναχο, διπλασιάστηκε μεταξύ 2012 και 2022 – η ισχυρότερη αύξηση από όλες τις πόλεις που περιλαμβάνονται στη μελέτη. Εντούτοις, οι τιμές υπερεκτιμούνταν, κατά την άποψή μας, και οι αυξήσεις των επιτοκίων, καθώς και ο υψηλός πληθωρισμός, προκάλεσαν μια ανατίμηση. Με αποκορύφωμα στις αρχές του 2022, οι πραγματικές τιμές στη Φρανκφούρτη έχουν διορθωθεί έκτοτε κατά σχεδόν 20% και κατά 15% στο Μόναχο. Η εν λόγω διόρθωση συνεχίζεται ακόμη.

Οι πραγματικές τιμές στην αγορά κατοικίας του Λονδίνου βρίσκονται σε πτωτική πορεία μετά το Brexit το 2016. Παρά τις διαρθρωτικές ελλείψεις προσφοράς, οι τιμές έχουν μείνει πίσω από τον εθνικό μέσο όρο. Ελλείψει ισχυρής διεθνούς ζήτησης, οι τιμές των κατοικιών παραμένουν υπό πίεση, καθώς η τοπική οικονομική πρόσβαση βρίσκεται στο χειρότερο σημείο της από το 2007, λόγω των υψηλών επιτοκίων των ενυπόθηκων δανείων.  Στη Βαρσοβία οι πραγματικές τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν κατά σχεδόν 40% μεταξύ 2012 και 2022.

Οι ισχυρές προοπτικές απασχόλησης, η επέκταση του δικτύου του μετρό και οι σύγχρονες οικιστικές αναπτύξεις διατήρησαν την αγορά ελκυστική. Ωστόσο, στο πλαίσιο του ισχυρού και επίμονου πληθωρισμού, τα επιτόκια των ενυπόθηκων δανείων αυξήθηκαν κατακόρυφα, μειώνοντας την προθυμία των νοικοκυριών να πληρώσουν για κατοικίες. Αυτό έχει οδηγήσει σε μείωση των προσαρμοσμένων στον πληθωρισμό τιμών κατά περίπου 10% από τα μέσα του 2022 και έχει μεταφέρει τη ζήτηση στον τομέα των ενοικίων, ο οποίος παρουσιάζει ισχυρή ανάπτυξη.

Οι νέες επιδοτήσεις ενυπόθηκων δανείων, όμως, προκάλεσαν αγοραστική φρενίτιδα. Οι υπερβολικές αποτιμήσεις των κατοικιών στη Στοκχόλμη και η μεγάλη εξάρτηση από τα ενυπόθηκα δάνεια κυμαινόμενου επιτοκίου αποδείχθηκαν ένα ευμετάβλητο μείγμα. Επί του παρόντος, η οικονομική πρόσβαση είναι περιορισμένη και, ως αποτέλεσμα, μεταξύ των μέσων του 2022 και των μέσων του 2023, οι τιμές προσαρμοσμένες στον πληθωρισμό διορθώθηκαν κατά περισσότερο από 20% – περισσότερο από ό,τι σε οποιαδήποτε άλλη πόλη που αναλύθηκε.

Οι πραγματικές τιμές στο Άμστερνταμ μειώθηκαν κατά 14% – η μεγαλύτερη ετήσια διόρθωση από τη δεκαετία του 1980. Η επιδείνωση των συνθηκών χρηματοδότησης, ο πληθωρισμός που μειώνει την αγοραστική δύναμη των νοικοκυριών και οι κανονιστικές αλλαγές επιβάρυναν ταυτόχρονα τη ζήτηση. Στο Παρίσι οι τιμές των κατοικιών είχαν αρχίσει να μειώνονται ήδη από το 2021. Η πτώση επιταχύνθηκε τα τελευταία τρίμηνα, εν μέσω της μείωσης της οικονομικής πρόσβασης, των περιορισμών δανεισμού και της αύξησης του φόρου ακίνητης περιουσίας.

Η αγορά κατοικίας της Μαδρίτης παρέμεινε προσιτή, όπως μετράται από την αναλογία τιμών προς το εισόδημα. Μετά από μια τριετή περίοδο στασιμότητας, οι τιμές αυξήθηκαν κατά 3% σε όρους προσαρμοσμένους στον πληθωρισμό τα τελευταία τέσσερα τρίμηνα. Στο Μιλάνο, οι πραγματικές τιμές μειώθηκαν κατά 2%, σύμφωνα με την τοπική αύξηση των ενοικίων και των εισοδημάτων. Ωστόσο, οι σταθερές προοπτικές της τοπικής οικονομίας, η επέκταση του υπόγειου σιδηροδρόμου και οι επερχόμενοι Χειμερινοί Ολυμπιακοί Αγώνες του 2026 συμβάλλουν στη διατήρηση των αποτιμήσεων σε ονομαστικούς όρους.

Από τώρα σε επαγρύπνηση για την… επόμενη φούσκα

Σε ορισμένες πόλεις, ωστόσο, οι σπόροι για την επόμενη έκρηξη των τιμών των ακινήτων έχουν ήδη σπαρθεί, σημειώνει η UBS. Οι υβριδικές μορφές εργασίας δεν έχουν αποδυναμώσει τη ζήτηση για ζωή στην πόλη με βιώσιμο τρόπο και η έλλειψη κατοικιών θα ενταθεί πιθανότατα, καθώς πρόσφατα εκδόθηκαν λιγότερες οικοδομικές άδειες – κυρίως στα ευρωπαϊκά αστικά κέντρα. Ο Ματίας Χόλτσεϊ, επικεφαλής συντάκτης της μελέτης – UBS Global Wealth Management, καταλήγει: «Η ζήτηση κατοικίας εξακολουθεί να αυξάνεται απότομα και οι τιμές ενδέχεται να εκτοξευθούν εκ νέου, άπαξ και βελτιωθούν οι οικονομικές συνθήκες για τα νοικοκυριά».