Του Δρ. Γεώργιου Μούντη*
Το 2023 η κυπριακή αγορά ακινήτων όχι μόνο επέδειξε εκ νέου τις αντοχές της αλλά εξέπληξε αναλυτές σε Κύπρο και εξωτερικό με την ιδιαίτερη δυναμική που κατάφερε να σημειώσει σε μια ομολογουμένως δύσκολη χρονική συγκυρία. Συγκεκριμένα, το έτος έκλεισε σημειώνοντας άνοδο της τάξης του 16% ως προς τον αριθμό πωλητήριων εγγράφων συγκριτικά με το 2022 κι ακόμη μεγαλύτερη αύξηση της τάξης του 50% σε σχέση με το 2021. Με όλες τις επαρχίες να καταγράφουν σημαντικές αυξήσεις και τη Λάρνακα να παρουσιάζει πολύ υψηλές επιδόσεις, αναντίλεκτα ο τομέας των ακινήτων διαδραμάτισε σημαίνοντα ρόλο, στην απόδοση της κυπριακής οικονομίας όπως αυτή αποτυπώνεται στους θετικούς ρυθμούς ανάπτυξης.
To 2024 εκτιμάται πως και πάλι η πορεία της αγοράς ακινήτων θα είναι θετική, ωστόσο, υπάρχουν σημαντικές παράμετροι οι οποίες μπορούν να επηρεάσουν. Παράμετροι που σε μεγάλο βαθμό είναι εκτός των δυνατοτήτων της κυπριακής πολιτείας να τις διαχειριστεί.
Για παράδειγμα, η πορεία της διεθνούς οικονομίας, η οποία αναμένεται αναιμική σε συνδυασμό με την έντονη γεωπολιτική αβεβαιότητα μπορεί να επηρεάσει αρνητικά τη ζήτηση από ξένους. Υπενθυμίζεται πως το 2023 οι πωλήσεις ακινήτων σε ξένους, εκτός ΕΕ, αυξήθηκαν κατά 46% υπερκαλύπτοντας τη μείωση 23% που σημείωσαν οι αγορές από κατοίκους εντός ΕΕ. Την ίδια ώρα βέβαια, οι όποιες γεωπολιτικές εξελίξεις μπορεί να έχουν προσωρινά θετικό αντίκτυπο στην αγορά εάν άτομα και εταιρείες από επηρεαζόμενες περιοχές αποφασίσουν να αναζητήσουν στέγη κάπου αλλού. Μία ακόμα σημαντική παράμετρος που αφορά κυρίως τους ξένους αγοραστές/επενδυτές, είναι η αυστηροποίηση των μέτρων πάταξης της νομιμοποίησης εσόδων από παράνομες δραστηριότητες (AML) και της χρηματοδότησης της τρομοκρατίας (CTF), τα οποία αποτελούν πλέον προαπαιτούμενα, απαιτώντας αυστηρή δέουσα επιμέλεια με τον τομέα των ακινήτων να υπόκειται σε έντονους ελέγχους.
Όσον αφορά την εγχώρια ζήτηση, που το 2023 κινήθηκε επίσης θετικά (+16%) παρά την άνοδο των επιτοκίων και τον επίμονο πληθωρισμό, και πάλι θα βρεθεί ενώπιον προκλήσεων. Το τεταμένο κλίμα σε διάφορες περιοχές (πχ. επιθέσεις των Χούθι, κρίση στη Μέση Ανατολή) δημιουργούν νέες πιέσεις στις τιμές των πρώτων υλών και ενισχύουν την ανησυχία για ένα νέο κύκλο υψηλού πληθωρισμού πριν καν κατευνάσει ο προηγούμενος. Υπό αυτές τις συνθήκες, μέλη του Διοικητικού Συμβουλίου της Ευρωπαϊκής Κεντρικής Τράπεζας άφησαν να νοηθεί πως δεν πρόκειται να εξετάσουν μείωση των επιτοκίων κατά το πρώτο εξάμηνο του 2024. Υπό αυτά τα δεδομένα, και έχοντας υπόψη πως το 2023 τα νέα στεγαστικά δάνεια παρουσίασαν μείωση της τάξης του 16% περίπου, τα δεδομένα για τους επίδοξους δανειολήπτες θα παραμείνουν δύσκολα.
Μία άλλη πτυχή που ενδεχομένως να επηρεάσει την αγορά ακινήτων το 2024, και ειδικά τα στεγαστικά ακίνητα, αφορά τις εκποιήσεις. Μία διαδικασία που παρέμεινε ανενεργή για πολλά χρόνια λόγω πολιτικών παρεμβάσεων κρατώντας εγκλωβισμένα σε προβληματικούς δανειολήπτες και στρατηγικούς κακοπληρωτές χιλιάδες ακίνητα, τα οποία θα μπορούσαν να διοχετευτούν στην αγορά σε χαμηλότερες τιμές αυξάνοντας τη ζήτηση η οποία εξακολουθεί να είναι περιορισμένη. Με την ψήφιση των πρόσφατων αλλαγών στη Βουλή, ευελπιστούμε πως η διαδικασία θα αφεθεί επιτέλους να λειτουργήσει, συμβάλλοντας τόσο στη μείωση του ιδιωτικού χρέους όσο και στην αύξηση του διαθέσιμου αποθέματος ακινήτων στην αγορά.
Όσον αφορά τις τιμές διάθεσης των ακινήτων, παρόλο που δημιουργείται η εικόνα μιας τεράστιας αύξησης, εάν εξαιρεθούν οι τιμές για συγκεκριμένα είδη ακινήτων σε συγκεκριμένες περιοχές, οι τιμές σήμερα μπορούν να χαρακτηριστούν φυσιολογικές και σε πορεία διόρθωσης μετά από μία δεκαετία συνεχόμενων κρίσεων. Σύμφωνα με την Ευρωπαϊκή Στατιστική Υπηρεσία, οι τιμές των ακινήτων στην Κύπρο βρίσκονται στα ίδια περίπου επίπεδα με το 2010, ενώ για την ίδια περίοδο στην ΕΕ παρουσιάζουν αύξηση της τάξης του 40%-50% περίπου κατά μέσο όρο. Σύμφωνα με δεδομένα που ανέλυσε η Delfi Analytics, η μέση τιμή των συναλλαγών κατά το 2023 ανήλθε περίπου στις €230.000, ελαφρώς αυξημένη σε σύγκριση με το 2022 και κοντά στο προ πανδημίας επίπεδα. Αναλόγως της ζήτησης που θα έχει κάθε κατηγορία ακινήτων το 2024, αντίστοιχα θα κινηθούν και οι τιμές αγορές και ενοικίασης.
Γενικότερα, εκτιμούμε πως ο τομέας των ακινήτων θα παραμείνει εκ των βασικών πυλώνων της κυπριακής οικονομίας και το 2024 στηρίζοντας την αναπτυξιακή της πορεία. Λαμβάνοντας υπόψη και την υλοποίηση διαφόρων έργων που περιλαμβάνονται στο Σχέδιο Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας, μπορούμε να είμαστε αισιόδοξοι για το 2024 παρά την έντονη αβεβαιότητα και τις αντιξοότητες.
*Managing Partner της Delfi Partners & Company
