Στη δημοσιότητα η Ειδική Έκθεση της Ελεγκτικής Υπηρεσίας με θέμα: «Εκμίσθωση Κρατικής Δασικής Γης για Ανέγερση Ξενοδοχειακών Μονάδων στην Αγία Νάπα».
Μεταξύ άλλων κάνει λόγο για ενδεχόμενες στρεβλώσεις στην τουριστική βιομηχανία μέσω των μισθωμάτων ενώ σε υπολογισμό μισθωμάτων στον οποίο προέβη προέκυψαν πολύ σημαντικές διαφορές, ύψους μέχρι και €5.043.071, γεγονός που προβληματίζει.
ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΑΝΑΛΥΤΙΚΑ ΤΗΝ ΕΚΘΕΣΗ ΕΔΩ
Τα σημαντικότερα ευρήματα, που προέκυψαν από τη διερεύνηση του θέματος, αναφέρονται επιγραμματικά πιο κάτω:
α. Λαμβάνοντας υπόψη το ότι παρήλθαν 48 χρόνια από την ημερομηνία σύναψης των υπό αναφορά συμβάσεων εκμίσθωσης κρατικής δασικής γης, καθώς και το γεγονός ότι, μια από αυτές έχει υπεκμισθωθεί, ενώ άλλη ήταν υπεκμισθωμένη στο παρελθόν για περίοδο περίπου δέκα ετών, αφού αυτό επιτρέπεται από τις συμβάσεις, οι λόγοι για τους οποίους συνήφθηκαν οι τέσσερεις από αυτές, ως κίνητρο για την επαναδραστηριοποίηση εκτοπισθέντων ξενοδόχων, ενδέχεται να μην υφίστανται, τουλάχιστον στον ίδιο βαθμό.
β. Διαφάνηκε ότι, ο τρόπος υπολογισμού των μισθωμάτων, όπως καθορίστηκε στις συμβάσεις αυτές, ενδεχομένως να δημιουργεί, με τα σημερινά δεδομένα, στρέβλωση στην τουριστική βιομηχανία, αφού οι εκμισθωτές καταβάλλουν σημαντικά χαμηλότερα μισθώματα, από εκείνα που θα κατέβαλλαν εάν ενοικίαζαν τη γη με σημερινά δεδομένα. Συγκεκριμένα, προβήκαμε στον υπολογισμό του μισθώματος, που θα καταβαλλόταν στη βάση ποσοστού ύψους 5% πάνω στην αξία της ιδιοκτησίας, όπως καθορίζεται στους περί Ακινήτου Ιδιοκτησίας της Δημοκρατίας (Διάθεση) Κανονισμούς του 1989, σύμφωνα με την αγοραία αξία στις 22.9.2020, η οποία, σύμφωνα με το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας (ΤΚΧ), αφορά σε οικοπεδική αξία με βάση την υφιστάμενη χρήση τους και όχι την πολεοδομική τους ζώνη. Από τον υπολογισμό αυτό και σύγκρισή του με τα ετήσια μισθώματα που καταβάλλονται, προέκυψαν πολύ σημαντικές διαφορές, ύψους μέχρι και €5.043.071, γεγονός που προβληματίζει.
γ. Διαφάνηκε ότι, στις τέσσερεις περιπτώσεις οι εκμισθωτές είναι σε θέση να επηρεάζουν το ύψος των μισθωμάτων, στη βάση των τιμών ύπνου και φαγητού που δηλώνουν στον Κυπριακό Οργανισμό Τουρισμού (ΚΟΤ), στον βαθμό που το ύψος του μισθώματος είναι οριακά κοντά στο ύψος του μισθώματος, όπως θα υπολογιζόταν βάσει του γενικού δείκτη τιμών. Χαρακτηριστικά αναφέρουμε ότι το ετήσιο μίσθωμα της ξενοδοχειακής μονάδας Γ, όπως υπολογίστηκε στη βάση αναθεωρημένων τιμών ύπνου και φαγητού, ανέρχεται σήμερα στα €139.737 (από τα €311.914) και είναι κατά €172.177 χαμηλότερο από εκείνο της προηγούμενης περιόδου, δηλ. σημείωσε μείωση ποσοστού ύψους 55%, σε μια περίοδο σημαντικά αυξημένων επιδόσεων στην τουριστική βιομηχανία της Κύπρου.
δ. Επιπρόσθετα, παρατηρήσαμε ότι, για τον υπολογισμό της μέσης τιμής ύπνου και φαγητού ανά μέρα ανά άτομο, το ΤΔ λάμβανε υπόψη τον μέσο όρο τιμής για το διπλό δωμάτιο, σύμφωνα με τα στοιχεία που υποβάλλονταν από τον ΚΟΤ. Η τιμή αυτή θα διαφοροποιείτο σημαντικά προς τα πάνω, εάν για τον υπολογισμό λαμβανόταν υπόψη ο μέσος όρος τιμής για μονό δωμάτιο. Συνεπώς, ενδεχομένως να προκύπτει ζήτημα μη ορθής εφαρμογής των προνοιών της σύμβασης, προς όφελος των εκμισθωτών.
ε. Από την εξαγωγή συγκρίσιμων στοιχείων μεταξύ των ξενοδοχειακών μονάδων Β, Γ, Δ και Ε, το μίσθωμα παρουσίασε διαχρονικά αύξηση στην περίπτωση της ξενοδοχειακής μονάδας Δ, η οποία είναι η μόνη που χαρακτηρίζεται ως τριών αστέρων και παρουσιάζει την υψηλότερη τιμή μισθώματος ανά τ.μ., ενώ οι ξενοδοχειακές μονάδες Γ και Ε, που χαρακτηρίζονται ως τεσσάρων αστέρων, καταβάλλουν τα χαμηλότερα μισθώματα ανά τ.μ.
στ. Ο Έφορος Ελέγχου Κρατικών Ενισχύσεων (ΕΕΚΕ), με επιστολή του, ημερ. 6.6.2018, προς το ΤΚΧ, επισήμανε την ανάγκη εξέτασης του κατά πόσον τα ισχύοντα μισθώματα και τέλη χρήσης για κρατική ακίνητη ιδιοκτησία που χρησιμοποιείται για τουριστικούς σκοπούς, ανταποκρίνονται στα αγοραία ενοίκια.
ζ. Επισημάναμε επίσης ότι, σύμφωνα με τον περί Ακίνητης Ιδιοκτησίας (Διακατοχή, Εγγραφή και Εκτίμηση) (Τροποποιητικό) (Αρ. 4) Νόμο αρ. 83(Ι)/2010), «αν η ιδιοκτησία θα χρησιμοποιηθεί για την ανέγερση κύριων υποστατικών τουριστικής χρήσης, το μίσθωμα ανέρχεται σε ποσοστό ύψους 5% ετησίως πάνω στην αξία της ιδιοκτησίας».
η. Λαμβάνοντας υπόψη το γεγονός ότι, για τροποποίηση των όρων των υπό αναφορά συμβάσεων απαιτείται η συναίνεση και των δυο μερών και το ότι κατά πάσα λογική πιθανότητα, οι εν λόγω ξενοδοχειακές μονάδες δεν θα αποδέχονταν αναπροσαρμογή του μισθώματος στη βάση της αγοραίας αξίας, αφού αυτό θα συνεπαγόταν τη σημαντική αύξησή του, θα αναμέναμε από το ΤΔ να εξέταζε το ενδεχόμενο τερματισμού των εν λόγω συμβάσεων, πριν προβεί στην ανανέωσή τους για άλλα 33 χρόνια, με τους ίδιους όρους, που όπως διαφάνηκε, είναι ασύμφοροι για τη Δημοκρατία.
Συμπερασματικά, αναγνωρίζουμε μεν τα νομικά κωλύματα που ενδεχομένως να καθιστούν πολύ δύσκολη, αν όχι και αδύνατη, την αναπροσαρμογή των μισθωμάτων σε αγοραίες αξίες, ωστόσο δεν παύει να καταδεικνύεται ξεκάθαρα ότι οι όροι των εκμισθώσεων, ως ισχύουν σήμερα, δεν διασφαλίζουν τη διάθεση της κρατικής δασικής γης, στις περιπτώσεις αυτές, με τον πιο οικονομικό και αποδοτικό τρόπο.
Υπενθυμίζουμε το σαθρό σύστημα διάθεσης τουρκοκυπριακών περιουσιών, το οποίο ίσχυε μέχρι το 2018 και το οποίο έχει πρόσφατα αντικατασταθεί με διαδικασία που προβλέπει δημοσίευση όλων των διαθέσιμων Τ/Κ περιουσιών, που αφορούν στην παραχώρηση κατοικιών για μόνιμη στέγαση, γεωργικών και κτηνοτροφικών κλήρων και επαγγελματικών υποστατικών. Κατ’ ανάλογο τρόπο, θεωρούμε ότι η απευθείας εκμίσθωση κρατικής γης, σε συγκεκριμένα φυσικά ή νομικά πρόσωπα, ιδίως για εμπορικούς σκοπούς (όπως για παράδειγμα η εκμίσθωση κρατικής δασικής γης για ανέγερση ξενοδοχείων και οι πρόσφατες εκμισθώσεις κρατικής και κρατικής δασικής γης για κατασκευή φωτοβολταϊκών πάρκων, ανέγερση ιδιωτικού πανεπιστημίου και κτηνοτροφικής μονάδας) ουδόλως ικανοποιεί τις αρχές της διαφάνειας, της ίσης μεταχείρισης και της αποφυγής διακρίσεων.
Από τα πιο πάνω, εξάγαμε σημαντικά συμπεράσματα και υποβάλαμε εισηγήσεις για τον τρόπο διαχείρισης της κρατικής δασικής γης, όπως ότι:
Ο τρόπος διαχείρισης της κρατικής δασικής γης θα πρέπει να διασφαλίζει την τήρηση των αρχών της χρηστής διοίκησης, της διαφάνειας και της ίσης μεταχείρισης, προς διασφάλιση του δημόσιου συμφέροντος. Τούτο επιβάλλει όπως, ειδικά σε περιπτώσεις γης που θα διατεθεί για μεγάλες αναπτύξεις (π.χ. ξενοδοχεία, βιομηχανικές μονάδες, πανεπιστήμια κ.λπ.), ακολουθείται ανοικτή, διαφανής και ανταγωνιστική διαδικασία, ώστε να διασφαλίζεται η διάθεσή της με τον πιο οικονομικό, αποτελεσματικό και αποδοτικό τρόπο. Σε κάθε περίπτωση, η διάθεση της κρατικής γης θα πρέπει να γίνεται με διαφάνεια. Για τον υπολογισμό του κατώτατου αποδεκτού μισθώματος, θα μπορούσε να χρησιμοποιείται η μέθοδος που καθορίζεται στον Ν.83(Ι)/2010 (δηλ., στην περίπτωση ξενοδοχειακών μονάδων, 5% επί της αγοραίας αξίας της γης) νοουμένου ότι θα τροποποιηθεί κατάλληλα.
Πολύ μεγάλης διάρκειας συμφωνίες μεταξύ του Κράτους και ιδιωτικών φορέων, ιδιαίτερα όταν περιλαμβάνουν ρήτρες που καθιστούν αδύνατη την τροποποίησή τους χωρίς τη συγκατάθεση του μισθωτή, εγκλωβίζουν τη Δημοκρατία σε μη συμφέρουσες λύσεις, που δεν εξυπηρετούν το δημόσιο συμφέρον. Επίσης, ενδεχομένως οι αρχικοί λόγοι να καθιστούνται στην πορεία παρωχημένοι. Γενικά, η διάρκεια μιας συμφωνίας εκμίσθωσης θα πρέπει να είναι ανάλογη της επένδυσης, ώστε να παρέχεται επαρκής χρόνος απόσβεσής της, αλλά όχι μεγαλύτερος. Στους υφιστάμενους περί Δασών (Διάθεση Κρατικής Δασικής Γης) Κανονισμούς (ΚΔΠ 134/2012) έχει τεθεί χρονικό όριο 15 ετών για τις περιπτώσεις εκμίσθωσης κρατικής γης για γεωργικούς ή κτηνοτροφικούς σκοπούς, αλλά δεν έχει τεθεί οποιοδήποτε όριο για τουριστικούς ή βιομηχανικούς σκοπούς. Αυτό παρέχει μεν ευελιξία στο Υπουργικό Συμβούλιο, αυτή όμως δεν θα πρέπει να χρησιμοποιείται χωρίς προκαθορισμένη πολιτική, η οποία πρέπει να σχετίζεται με το είδος της ανάπτυξης, στη βάση μελέτης του Υπουργείου Οικονομικών. Στη συμφωνία δεν θα πρέπει να υπάρχει ρήτρα για ανανέωσή της.
Δεν θα πρέπει να υιοθετούνται τρόποι υπολογισμού των μισθωμάτων, που να παρέχουν στους εκμισθωτές τη δυνατότητα να μεθοδεύουν το ύψος του ενοικίου.»
Όπως σημειώνεται, τα πορίσματα του ελέγχου, μαζί με τις εισηγήσεις μας, κοινοποιήθηκαν με επιστολή μας στο ΤΔ για τη λήψη των αναγκαίων διορθωτικών μέτρων.
