Η ώρα της ευθύνης για τις κοινόκτητες οικοδομές

του Κωνσταντίνου Ιωάννου*

Τα πρόσφατα γεγονότα και η τραγική απώλεια δύο συνανθρώπων μας εξαιτίας της κατάρρευσης κτηρίου, ανέδειξαν με τον πιο οδυνηρό τρόπο μια πραγματικότητα, επιβεβαιώνοντας ότι το πρόβλημα της επικινδυνότητας των οικοδομών δεν είναι θεωρητικό, αλλά υπαρκτό.

Σήμερα, χιλιάδες κοινόκτητες οικοδομές σε ολόκληρη την Κύπρο λειτουργούν χωρίς ουσιαστική διαχείριση ή εποπτεία. Σε πολλές περιπτώσεις δεν υπάρχουν ενεργές διαχειριστικές επιτροπές, ενώ σε άλλες αυτές αδυνατούν να επιβάλουν βασικές υποχρεώσεις.

Οι συνέπειες είναι πλέον εμφανείς στην καθημερινότητα, επηρεάζοντας χιλιάδες συμπολίτες μας που διαμένουν σε πολυκατοικίες. Προστριβές μεταξύ ενοίκων, μη καταβολή κοινοχρήστων, αδυναμία αποτελεσματικής εφαρμογής της υφιστάμενης νομοθεσίας και απροθυμία για συντήρηση των κτηρίων οδηγούν αναπόφευκτα σε ανεπαρκή συντήρηση των οικοδομών και, κατ’ επέκταση, στη δημιουργία επικίνδυνων και ακατάλληλων συνθηκών διαβίωσης, με άμεσες επιπτώσεις στην ασφάλεια των ενοίκων.

Το ισχύον νομοθετικό πλαίσιο δεν παρέχει τα απαραίτητα εργαλεία για την αποτελεσματική διαχείριση των κοινόκτητων οικοδομών, ούτε προβλέπει επαρκείς μηχανισμούς εποπτείας και επιβολής. Σε μια χώρα, όπου σχεδόν ο μισός πληθυσμός διαμένει σε κοινόκτητες οικοδομές, ο εκσυγχρονισμός και η ενίσχυση του πλαισίου λειτουργίας τους αποτελεί επιτακτική ανάγκη, ώστε να διασφαλίζεται η προστασία των πολιτών.

Αναγνωρίζοντας τη σοβαρότητα και τη διαχρονικότητα του προβλήματος, κατατέθηκε ήδη από τον Αύγουστο του 2023 ένα ολοκληρωμένο νομοσχέδιο, με στόχο να τερματιστεί η υφιστάμενη αταξία στη διαχείριση των κοινόκτητων κτηρίων και να δημιουργηθεί ένα σύγχρονο, λειτουργικό και δίκαιο πλαίσιο.

Μεταξύ άλλων, το νομοσχέδιο προβλέπει τον σαφή καθορισμό των δικαιωμάτων και των υποχρεώσεων τόσο των ιδιοκτητών όσο και των ενοίκων, ώστε να περιοριστούν οι προστριβές και οι αδιέξοδες διαφορές. Παράλληλα, εισάγεται η υποχρέωση δημιουργίας Πάγιου Ταμείου για κάθε κοινόκτητη οικοδομή, διασφαλίζοντας την ύπαρξη αναγκαίων πόρων για ελέγχους, συντήρηση και επιδιορθώσεις.

Την ίδια ώρα, ενισχύεται ουσιαστικά ο ρόλος των διαχειριστικών επιτροπών, παρέχοντάς τους συγκεκριμένες αρμοδιότητες, όπως η διαχείριση του Πάγιου Ταμείου και η έκδοση βεβαίωσης μη οφειλής κοινοχρήστων, η οποία θα αποτελεί προϋπόθεση για την πώληση ή τη μεταβίβαση της οικιστικής μονάδας. Επιπλέον, εισάγεται πρόνοια για υποχρεωτική ασφάλιση τόσο των κτηρίων όσο και των επιμέρους μονάδων, ενισχύοντας την προστασία της περιουσίας και την ασφάλεια των πολιτών.

Παράλληλα, με το προτεινόμενο νομοσχέδιο θεσμοθετείται ένα σύγχρονο σύστημα εποπτείας, μέσω της καταγραφής των κοινόκτητων οικοδομών και της λειτουργίας μηχανισμών ελέγχου και διαφάνειας, υπό την ευθύνη των Επαρχιακών Οργανισμών Αυτοδιοίκησης.

Το νομοσχέδιο αποτέλεσε αντικείμενο εκτενούς διαβούλευσης με τους εμπλεκόμενους φορείς και εμπλουτίστηκε με προτάσεις που κατέθεσαν. Ακολούθησαν η αναθεώρηση του κειμένου, ο απαραίτητος νομοτεχνικός έλεγχος και οι διαβουλεύσεις με άλλες αρμόδιες Υπηρεσίες και η εκ νέου υποβολή του στη Βουλή των Αντιπροσώπων. Σε συζήτηση ενώπιον της Επιτροπής Εσωτερικών τον Οκτώβρη του 2025 εκφράστηκαν ανησυχίες από τους Επαρχιακούς Οργανισμούς Αυτοδιοίκησης, κυρίως σε ό,τι αφορά τη στελέχωση και το οικονομικό σκέλος της λειτουργίας Υπηρεσίας Εγγραφής και Εποπτείας Λειτουργίας Διαχειριστικών Επιτροπών Κοινόκτητων Οικοδομών.

Με στόχο να απαντηθούν οι προβληματισμοί αυτοί, πραγματοποιήθηκε νέος κύκλος διαβούλευσης, στο πλαίσιο του οποίου το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας ετοίμασε ολοκληρωμένη μελέτη, την οποία απέστειλε στους ΕΟΑ στις αρχές Νοεμβρίου του 2025. Η μελέτη καλύπτει το σύνολο των κοινόκτητων οικοδομών, τις διαδικασίες εφαρμογής, τις ανάγκες στελέχωσης και εναλλακτικά σενάρια χρηματοδότησης της Υπηρεσίας.

Η μελέτη απαντά με σαφή τρόπο εμπεριστατωμένα σε όλους τους προβληματισμούς, τεκμηριώνοντας ότι το επιπρόσθετο προσωπικό που θα απαιτηθεί δεν υπερβαίνει τα 30 άτομα σε παγκύπρια κλίμακα, ενώ το σχετικό μισθολογικό κόστος μπορεί να καλυφθεί πλήρως από τα προτεινόμενα τέλη. Παρά ταύτα, στο διάστημα που μεσολάβησε από την παράδοση της μελέτης έως σήμερα, οι ΕΟΑ επανήλθαν ζητώντας νέα διαβούλευση και θέτοντας πρόσθετες απαιτήσεις, ορισμένες εκ των οποίων μας βρίσκουν μεν σύμφωνους, ωστόσο, η υλοποίησή τους δεν μπορεί να αποτελεί τροχοπέδη στη συζήτηση και την ψήφιση του νομοσχεδίου.

Παρά τις προσπάθειες που καταβάλλονται από το 2023, η συζήτηση επί του νομοσχεδίου παρουσιάζει σημαντικές καθυστερήσεις, οι οποίες επιτείνουν το πρόβλημα και έχουν άμεσες επιπτώσεις στο ζήτημα των επικίνδυνων οικοδομών.

Ωστόσο, τα πρόσφατα γεγονότα και η επιτακτική ανάγκη διασφάλισης της συντήρησης των οικοδομών δεν αφήνουν κανένα περιθώριο για περαιτέρω αναβολές. Προσβλέπω ότι η νέα σύνθεση της Βουλής των Αντιπροσώπων θα ανταποκριθεί στο αίσθημα ευθύνης και θα προχωρήσει με την άμεση ολοκλήρωση της συζήτησης και της ψήφισης του νομοσχεδίου.

Η επίλυση του σύνθετου αυτού θέματος δεν αφορά μόνο τη διαχείριση ακινήτων, αλλά πρωτίστως την ασφάλεια, την ποιότητα ζωής και την καθημερινότητα δεκάδων χιλιάδων πολιτών.

Ως Υπουργείο Εσωτερικών, είμαστε έτοιμοι να συνεργαστούμε με όλα τα κοινοβουλευτικά κόμματα και τους εμπλεκόμενους φορείς, ώστε να προχωρήσει άμεσα η αναγκαία ρύθμιση του τρόπου διαχείρισης των κοινόκτητων οικοδομών, ανταποκρινόμενοι στις απαιτήσεις της κοινωνίας.

*Υπουργού Εσωτερικών