Επενδυτική επιλογή σταθερής απόδοσης και ασφάλειας
Η Consulco Capital Ltd, ως Κυπριακός εξωτερικός διαχειριστής συλλογικών επενδύσεων εξασφάλισε πρόσφατα από την Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς Κύπρου την αδειοδότηση του LC London Credit AIF V.C.I.C. Public Ltd («London Credit Fund») ενός οργανισμού εναλλακτικών επενδύσεων ανοικτού τύπου με μεταβλητό κεφάλαιο και στρατηγική ιδιωτικών συμμετοχών (private equity). Το London Credit Fund επενδύει μέσω των θυγατρικών εταιρειών του σε βραχυπρόθεσμα και μεσοπρόθεσμα επιχειρηματικά δάνεια που παρέχονται στο Ηνωμένο Βασίλειο, έχοντας ως εξασφάλιση ακίνητη ιδιοκτησία που βρίσκεται κυρίως στο Λονδίνο.
Μεταξύ άλλων, το ελάχιστο ποσό που μπορεί να καταβάλει ο επενδυτής ανέρχεται σε 125.000 ευρώ με ελάχιστη περίοδο δέσμευσης του ποσού για 12 μήνες. Οι εξαγορές μεριδίων (redemptions) πραγματοποιούνται μηνιαίως κατόπιν εξάμηνης περιόδου προειδοποίησης, ενώ τα μερίσματα καταβάλλονται στους επενδυτές ανά τρίμηνο. Ο Διαχειριστής (Fund Administrator) του ταμείου είναι η KPMG Κύπρου με την Eurobank να έχει αναλάβει καθήκοντα θεματοφύλακα. Αξίζει να σημειωθεί ότι η BDO Κύπρου έχει διοριστεί ως εξωτερικός ελεγκτής.
Τα πιο πάνω αναφερόμενα επιχειρηματικά δάνεια, παρέχονται, αξιολογούνται (underwritten) και προκαταβάλλονται από την London Credit Ltd, μια αγγλική εταιρεία και θυγατρική της Consulco που έχει πλέον καθιερωθεί στον χώρο παροχής βραχυπρόθεσμων και μεσοπρόθεσμων επιχειρηματικών δανείων με έδρα το Λονδίνο και εμπειρία δεκαετίας. Για σκοπούς πληρότητας, θα πρέπει να αναφερθεί ότι η London Credit Ltd, διαχειρίζεται αποκλειστικά όλα τα δάνεια που παρέχει, από την ημερομηνία εκταμίευσης μέχρι και την πλήρη εξόφληση τους.
Μέχρι σήμερα, η London Credit Ltd, παρείχε περισσότερα από 120 εκατομμύρια στερλίνες δάνεια σε αξία, επιτυγχάνοντας πολύ καλές αποδόσεις.
Υψηλές αποδόσεις
Το London Credit Fund διαθέτει έξι διαφορετικές κατηγορίες μετοχών, δύο σε ευρώ, δύο σε στερλίνα και δύο σε δολάριο. Η στοχευμένη απόδοση για το ευρώ υπολογίζεται στο 4%+ ανα έτος, ενώ οι στοχευμένες αποδόσεις για στερλίνα και δολάριο ανέρχονται στο 5%+ ανα έτος.
Σε αυτό το σημείο θα πρέπει να σημειωθεί ότι η London Credit Ltd, ως ο πάροχος των συγκεκριμένων δανείων, κατόρθωσε να προσφέρει τα τελευταία 9 χρόνια στους επενδυτές της (σε στερλίνα), απόδοση 6% μέσο όρο ανά έτος.
Σε μια πρωτοφανή περίοδο κατά την οποία οι συμβατικές και διαθέσιμες επενδυτικές επιλογές δεν μπορούν να παρέχουν σημαντικές αποδόσεις (π.χ. τραπεζικές καταθέσεις με αρνητικά επιτόκια και ομόλογα χαμηλών αποδόσεων), το London Credit Fund προσφέρει ψηλές αποδόσεις με τις υποκείμενες επενδύσεις (underlying investments) να είναι σύντομες και ευέλικτες έχοντας ουσιαστικά ως εξασφάλιση ακίνητη ιδιοκτησία στο Λονδίνο.
Ακριβώς λόγω αυτών των ελκυστικών χαρακτηριστικών, το London Credit Fund προωθείται και από τραπεζικούς οργανισμούς όπως επίσης και άλλους παροχείς επενδυτικών υπηρεσιών.
Με σκοπό την παρουσίαση μιας πιο ολοκληρωμένης εικόνας προς τους επενδυτές έχουμε συνοψίσει πιο κάτω τα ενδεχόμενα πλην όμως τα πλήρως διαχειρίσιμα ρίσκα και κινδύνους που πιθανώς να προκύψουν στο συγκεκριμένο επενδυτικό προϊόν, ενώ παραθέτουμε με πλήρη λεπτομέρεια τους τρόπους που αυτά θα μετριαστούν:
Αγορά ακινήτων στο Ηνωμένο Βασίλειο
Δεδομένου ότι τα περιουσιακά στοιχεία που εξασφαλίζουν τα δάνεια είναι ακίνητη ιδιοκτησία που βρίσκεται κυρίως στο Λονδίνο, το Fund εκτίθεται στο ρίσκο της ευρύτερης αγοράς ακινήτων. Παρόλα αυτά παρέχεται προς τον επενδυτή μια ασφαλιστική δικλείδα της τάξης του 25% τουλάχιστον, καθότι η μέγιστη αξία του δανείου σε σχέση με την εξασφάλιση (Loan to Value) ανέρχεται στο 75% το μέγιστο. Σημειώνεται ότι η μεγαλύτερη πτώση των τιμών ακινήτων (residential) που έχει καταγραφεί στο Λονδίνο από το 2009 ήταν 22%.
Εκτίμηση ακινήτων
Η αγορά ακινήτων του Λονδίνου είναι μια από τις πιο ελκυστικές αγορές στον κόσμο. Είναι για αυτό, εξαιρετικά εύκολο να εκτιμηθεί η αξία ενός ακινήτου, αλλά και η περίοδος που θα χρειαστεί για να ολοκληρωθεί η πώληση, καθώς υπάρχει πληθώρα συγκριτικών στοιχείων και μεταβλητών που θα λάβουν υπόψη τους οι εκτιμητές. Η εκτίμηση όλων των ακινήτων που εξασφαλίζουν την αποπληρωμή των δανείων γίνεται από ανεξάρτητους εγγεγραμμένους εκτιμητές (RICS), που διατηρούν ασφάλιση επαγγελματικής ευθύνης μέχρι και 10 εκατομμύρια λίρες. Ως εκ τούτου, οποιαδήποτε πιθανή εμπλοκή σύγκρουσης συμφερόντων κατά τις εκτιμήσεις ακινήτων μετριάζεται σε ένα πολύ μεγάλο βαθμό.
Μη εξόφληση δανείου
Όπως αναφέρθηκε πιο πάνω, όλα τα δάνεια εξασφαλίζονται έναντι ακίνητης περιουσίας στο Λονδίνο, ενώ η αξία του δανείου σε σχέση με την εξασφάλιση δεν υπερβαίνει το 75%. Η αγγλική νομοθεσία και οι εφαρμοστέες διαδικασίες διασφαλίζουν την ταχεία εκτέλεση όλων των διαθέσιμων διαβημάτων εκ μέρους του δανειστή. Συγκεκριμένα, για την ολοκλήρωση της διαδικασίας εκτέλεσης της εξασφάλισης, συμπεριλαμβανομένου του διορισμού Παραληπτών της περιουσίας και πώλησης σε πλειστηριασμό, χρειάζονται περίπου 2 μήνες, ενώ αξίζει να σημειωθεί ότι σε κανένα στάδιο δεν υπάρχει εμπλοκή Δικαστηρίων. Η ρευστότητα δε των ακινήτων στην Αγγλία, εξασφαλίζει την ταχεία πώληση τους, σε περιπτώσεις όπου αυτό κρίνεται αναγκαίο.
Διαχείριση κινδύνου απάτης και νομικού κίνδυνου
Ένας σημαντικός κίνδυνος, όπου πάντοτε είναι απαραίτητο να μετριάζεται είναι ο νομικός κίνδυνος και η απάτη. Στο πλαίσιο των εσωτερικών διαδικασιών της London Credit Ltd, διενεργούνται όλοι οι απαραίτητοι έλεγχοι, ενώ έμπειροι ανεξάρτητοι δικηγόροι αδειοδοτημένοι στο Ηνωμένο Βασίλειο και νομικοί σύμβουλοι διεκπεραιώνουν την έρευνα δέουσας επιμέλειας (due diligence) για τον δανειολήπτη και την εξασφάλιση, προκειμένου να διασφαλιστεί ότι δεν υπάρχουν παρατυπίες ή άλλες δόλιες συναλλαγές. Ως μέτρο περιορισμού αυτού του κινδύνου, η London Credit Ltd διατηρεί συγκεκριμένες ασφαλιστικές καλύψεις (crime insurance) μέχρι 5 εκατομμύρια στερλίνες, ενώ οι εξωτερικοί νομικοί της σύμβουλοι είναι ασφαλισμένοι για ελάχιστο ποσό 3 εκατομμυρίων στερλινών.
Συναλλαγματική ισοτιμία
Στις περιπτώσεις που το αρχικό νόμισμα του London Credit Fund είναι ευρώ ή δολάριο, η επένδυση ενδέχεται να επηρεαστεί από τις διακυμάνσεις της συναλλαγματικής ισοτιμίας μεταξύ της αγγλικής λίρας και του αρχικού νομίσματος. Αυτός ο κίνδυνος είναι πάντοτε αναμενόμενος, ωστόσο φροντίζουμε να μετριάζουμε τον αντίκτυπο μέσω νομισματικής αντιστάθμισης (currency hedging).
Διαχείριση ρευστότητας
Φροντίζουμε όπως η ρευστότητα του London Credit Fund να είναι συνεχώς διαχειρίσιμη και μετρήσιμη. Τα τρία κύρια διαβήματα που λαμβάνονται προς αυτή την κατεύθυνση είναι τα εξής:
(α) Το London Credit Fund διατηρεί πάντα το 10% των περιουσιακών στοιχείων που βρίσκονται υπό διαχείριση σε μετρητά.
(β) Τα βραχυπρόθεσμα δάνεια, στα οποία επενδύουν οι θυγατρικές του London Credit Fund έχουν μέση διάρκεια τους 9 μήνες. Κατά μέσο όρο, το 11% των πιο πάνω δανείων αναμένεται να εξοφλούνται κάθε μήνα, επιτυγχάνοντας κατ’ επέκταση επιπλέον ρευστότητα για το Fund σε περίπτωση που χρειαστεί.
(γ) Εάν οι αιτήσεις για εξαγορά μεριδίων (redemptions), την συγκεκριμένη περίοδο, υπερβούν το 10% των περιουσιακών στοιχείων του επενδυτικού τμήματος, τότε δεν θα επιτραπεί τέτοια εξαγορά πέραν του πιο πάνω ποσοστού, ούτως ώστε να προστατευτεί η ρευστότητα.
Διαχείριση κινδύνου συγκέντρωσης
Τα δάνεια στα οποία το Fund μέσω των θυγατρικών του θα επενδύει θα είναι της τάξης των 100,000 μέχρι 3,000,000 στερλινών, ενώ η έκθεση σε ένα συγκεκριμένο δάνειο δεν μπορεί να υπερβαίνει το 20% της αξίας του χαρτοφυλακίου ολόκληρου του London Credit Fund. Επιπρόσθετα, το ποσοστό των δανείων που εξασφαλίζονται με 2η αντί 1η επιβάρυνση επί του ακινήτου εξασφάλισης δεν μπορεί να υπερβαίνει το 15% της αξίας του London Credit Fund.
Προϊόν περιορισμένου κινδύνου
Είμαστε της άποψης ότι σε έναν επενδυτικό κόσμο αβεβαιότητας και μεγάλης αστάθειας, το London Credit Fund μπορεί να δώσει στον επενδυτή μια μεστή επιλογή σταθερής απόδοσης και ασφάλειας.
Όπως αναλύθηκε πιο πάνω, οι κίνδυνοι του προϊόντος είναι απόλυτα γνωστοί και κατανοητοί προς εμάς και μετριάζονται κατά τρόπο που το ρίσκο της επένδυσης να αποτελεί μια ασφαλής και μετρήσιμη παράμετρος. Σε κάθε περίπτωση, η έμπειρη και ευέλικτη ομάδα επαγγελματιών μας, δηλώνει παρούσα και έτοιμη να λάβει όλα τα προληπτικά μέτρα που απαιτούνται με σκοπό να μετριάσει οποιοδήποτε επιπρόσθετο κίνδυνο παρουσιαστεί κατά την διαχείριση του London Credit Fund.
Ανδρέας Χριστοφόρου
Lawyer of Consulco Capital
Χριστιάνα Σολωμού
Risk Manager of Consulco Capital
Μάριος Θεοφάνους
Credit Manager of London Credit
