Του Andreas Kluth
Εάν ο λαϊκισμός που προέρχεται από τα δεξιά του πολιτικού φάσματος καταστρέφει δημοκρατίες, ο λαϊκισμός από τα αριστερά καταστρέφει οικονομίες. Ως απόδειξη του τελευταίου, ρίξτε μια προσεκτική ματιά στην αγορά κατοικίας της γερμανικής πρωτεύουσας, Βερολίνου.
Πριν από έναν χρόνο, ένα πλαφόν στο ύψος των ενοικίων τέθηκε σε ισχύ στην πόλη, γεγονός άνευ προηγουμένου για τη Γερμανία. Για όλα τα διαμερίσματα που χτίστηκαν πριν από το 2014, τα ενοίκια πάγωσαν εκεί που βρίσκονταν στις 18 Ιουνίου 2019. Οι ενοικιαστές των συγκεκριμένων οικιών μπορούν επίσης να αναγκάσουν τους ιδιοκτήτες να τους μειώσουν ενοίκια τα οποία ορίζονται ως “υπερβολικά”.
Συναγωνισμός… “ταξικής” δημαγωγίας
Αυτή η μεταρρύθμιση αποτέλεσε ευγενική χορηγία του “κοκκινο-πρασινο-κόκκινου” τοπικού κυβερνητικού συνασπισμού μεταξύ των τριών κομμάτων της Κεντροαριστεράς και Αριστεράς στο γερμανικό πολιτικό φάσμα: των Σοσιαλδημοκρατών (SPD), των Πρασίνων και της “Αριστεράς” (Die Linke), με την τελευταία να κατάγεται σε μεγάλο βαθμό από το κομμουνιστικό κόμμα της πρώην Ανατολικής Γερμανίας.
Αυτή η κληρονομιά φάνηκε να θέτει τον τόνο της εκστρατείας που προηγήθηκε της υιοθέτησης της συγκεκριμένης νομοθεσίας. Μερικές φορές έφτασε σε έναν “διαγκωνισμό” μεταξύ των εταίρων του κυβερνητικού συνασπισμού για το ποιος θα μπορούσε να υποδυθεί τον πλέον δημαγωγικό “ταξικό μαχητή” ή αλλιώς τον “πρωταθλητή” της ρητορείας υπέρ των “πληβείων” ενοικιαστών ενάντια στους ιδιοκτήτες, που παρουσιάζονταν από όλους ως “Μαρίες Αντουανέτες”.
Πιθανότατα δεν είναι τυχαίο ότι υπάρχει ακόμη και μια ξεχωριστή προσπάθεια για μια πρωτοβουλία να τεθεί σε δημοψήφισμα η απαλλοτρίωση των εταιρειών με μεγάλη ακίνητη ιδιοκτησία.
Η λάθος απάντηση σε ένα υπαρκτό πρόβλημα
Το υποκείμενο πρόβλημα ήταν πραγματικό: τα ενοίκια στο Βερολίνο, ένα μέρος το οποίο κάποτε ήταν περήφανο για το γεγονός ότι ήταν “βρώμικο” και προσιτό, τα τελευταία χρόνια αυξήθηκαν, καθώς η ζήτηση λόγω νέων αφίξεων ξεπέρασε κατά πολύ την προσφορά.
Η σωστή απάντηση σε αυτό το έλλειμμα θα ήταν η αύξηση της προσφοράς – για παράδειγμα, με τη μείωση της γραφειοκρατίας για τη χωροθέτηση και την κατασκευή κατοικιών.
Αντίθετα, όπως υποστήριζα το 2019, η προσέγγιση που υιοθέτησε τελικά η τοπική κυβέρνηση Βερολίνου έπεσε στην ίδια λογική παγίδα στην οποία πέφτει κάθε καθορισμός τιμής με νόμο. Σε περίπτωση έλλειψης τροφίμων, για παράδειγμα, η ρύθμιση της τιμής του ψωμιού αποτέλει μονάχα την εναλλαγή μιας έκφραση της έλλειψης (υψηλές τιμές) με μιαν άλλη (κενά ράφια).
Πλέον τα εμπειρικά δεδομένα αρχίζουν να είναι στη διάθεσή μας και τέσσερις οικονομολόγοι στο Ifo Insitute του Μονάχου – οι Mathias Dolls, Clemens Fuest, Florian Neumeier και Daniel Stoehlker – “ξεσκόνισαν” τους αριθμούς. Τι λένε λοιπόν οι τελευταίοι;
Δύο χωριστές αγορές
Δεν αποτελεί έκπληξη το γεγονός ότι το πλαφόν στα ενοίκια έχει χωρίσει τις κατοικίες στο Βερολίνο σε δύο ξεχωριστές αγορές: την πολύ μεγαλύτερη, αποτελούμενη από όλα τα διαμερίσματα που χτίστηκαν πριν από το 2014, η οποία είναι τώρα ρυθμισμένη μέσω πλαφόν και το μικρότερο μη ρυθμισμένο τμήμα των σχετικά νεότερων κτιρίων.
Τα ακόλουθα δύο διαγράμματα δείχνουν τη σχετική τάση των ενοικίων σε αυτά τα δύο τμήματα σε σύγκριση με τη μέση αύξηση στις 13 επόμενες μεγαλύτερες πόλεις της Γερμανίας. Όπως ήταν αναμενόμενο, τα ενοίκια στη ρυθμισμένη αγορά του Βερολίνου παρουσιάζουν σχετική μείωση. Επειδή, ωστόσο, η υπερβολική ζήτηση των “κυνηγών” διαμερισμάτων έπρεπε κάπου να κατευθυνθεί, τα ενοίκια στο μη ρυθμισμένο τμήμα της αγορά άρχισαν την ίδια στιγμή να αυξάνονται ταχύτερα από ό,τι στις 13 άλλες πόλεις.
Έτσι, τα νεόδμητα διαμερίσματα έχουν γίνει ακόμη πιο απρόσιτα για τους περισσότερους ανθρώπους.
Το επόμενο γράφημα δείχνει τι συνέβη στις τιμές των κατοικιών στα δύο τμήματα. Η μεταβολή των τιμών στη ρυθμισμένη αγορά ήταν μικρότερη σε σχέση με τις μεταβολές στις 13 άλλες πόλεις. Αυτό συμβαίνει επειδή η ακίνητη περιουσία χάνει αξία εάν οι μελλοντικές ταμειακές ροές προς τους ιδιοκτήτες περιορίζονται. Υπήρξε επίσης μια αύξηση των διαμερισμάτων που τίθενται προς πώληση, καθώς οι ιδιοκτήτες προσπάθησαν να εξαργυρώσουν τις – πλέον λιγότερο επικερδείς – επενδύσεις τους.
Εν τω μεταξύ, η αύξηση των τιμών στην μη ρυθμισμένη αγορά, ξεπέρασε εκείνες στις άλλες πόλεις, όπως αναμενόταν. Ωστόσο, η τάση δεν είναι τόσο ξεκάθαρη σε αυτό το τμήμα, επειδή οι επενδυτές ανησυχούν ότι το πλαφόν στα ενοίκια θα μπορούσε να επεκταθεί στο μέλλον και στα νεότερα κτίρια.
Τα διαμερίσματα με πλαφόν ενοικίου χάνουν αξία για τους ιδιοκτήτες τους
Τα διαγράμματα που αποτυπώνουν πιο γλαφυρά την “καταστροφή” είναι τα επόμενα δύο. Το πρώτο δείχνει τις τάσεις στις λίστες κατοικιών προς ενοικίαση στο immowelt.de, μια γερμανική ιστοσελίδα.
Στη ρυθμισμένη αγορά, η προσφορά διαμερισμάτων ουσιαστικά πάγωσε. Δεν προκαλεί έκπληξη το γεγονός ότι οι ενοικιαστές οι οποίοι είναι αρκετά τυχεροί ώστε να ζουν ήδη σε ένα διαμέρισμα με πλαφόν ενοικίου δεν το κουνούν από εκεί. Όποτε, δε, κάποιος απομακρύνεται – για παράδειγμα, για να μετοικήσει σε μια άλλη πόλη – ο ιδιοκτήτης τείνει να πουλά το σπίτι αντί να το προσφέρει ξανά προς ενοικίαση.
Ταυτόχρονα, οι καταχωρίσεις στην μη ρυθμισμένη αγορά αυξήθηκαν ελάχιστα πιο γρήγορα από ό,τι σε άλλες πόλεις. Οι ενοικιαστές σε αυτά τα διαμερίσματα αποθαρρύνονται επίσης από το να μετακινηθούν – και, πού αλήθεια να πάνε; – και, ούτως ή άλλως, η προσφορά νέων κατοικιών περιορίζεται από τα χρονοδιαγράμματα κατασκευής.
Το συνταγματικό δικαστήριο πιθανόν να “ολοκληρώσει” το χάος
Τα παραπάνω δεδομένα επιβεβαιώνουν εκείνο για το οποίο είχαν προειδοποιήσει οι οικονομολόγοι – και παρατηρήθηκε σε άλλες πόλεις που έθεσαν πλαφόν στα ενοίκια, όπως το Σαν Φρανσίσκο ή το Κέιμπριτζ της Μασαχουσέτης. Το πλαφόν αποτελεί “μάννα εξ ουρανού” μόνο για μια ομάδα ενοικιαστών: εκείνους που, είτε είναι πλούσιοι είτε φτωχοί, είναι ήδη εγκλωβισμένοι σε διαμερίσματα που εμπίπτουν στο πλαφόν.
Την ίδια στιγμή, βλάπτει όλες τις υπόλοιπες ομάδες – ειδικά τους νέους και εκείνους που προέρχονταν από άλλες πόλεις – με το να τους αποκλείει από την αγορά.
Περιπλέκοντας περαιτέρω την κατάσταση του Βερολίνου, το συνταγματικό δικαστήριο της Γερμανίας αναμένεται μέσα στους επόμενους μήνες να αποφασίσει εάν τα συγκεκριμένα ανώτατα όρια στα ενοίκια είναι νόμιμα και συνταγματικά.
Εάν οι δικαστές αναιρέσουν τη νομοθεσία περί του πλαφόν, πολλοι εκμισθωτές στον μέχρι εκείνη τη στιγμή ρυθμισμένο τομέα θα μπορούσαν να πληγούν από τεράστιες, ακόμη και αναδρομικές αυξήσεις των ενοικίων τους. Αυτό θα δημιουργούσε ακόμη μεγαλύτερο χάος.
Το μεγαλύτερο ερώτημα είναι εάν αυτό το επεισόδιο αριστερού λαϊκισμού έχει καταστρέψει μόνιμα την εμπιστοσύνη στην αγορά ακινήτων του Βερολίνου. Εάν οι επενδυτές φοβούνται ότι τα δικαιώματα ιδιοκτησίας τους στην περιοχή θα τίθενται σε κίνδυνο κάθε φορά που θα στήνονται κάλπες για την εκλογή τοπικού κοινοβουλίου, ενδέχεται να σταματήσουν εντελώς να χτίζουν σπίτια στην πόλη.
Πηγή: https://www.capital.gr/bloomberg-view/3529290/to-katastrofiko-plafon-sta-enoikia-mia-germaniki-istoria-aristerou-laikismou
