Του Γιώργου Μουσκίδη
Διευθυντή FOX Smart Estate Agency
Πρόεδρου Κυπριακού Συνδέσμου Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΚΣΙΑ)
Η θετική πορεία στις πωλήσεις ακινήτων φαίνεται ότι θα συνεχιστεί ενισχυμένη και το 2023, με σημαντική την παρουσία ξένων αγοραστών, εντός και εκτός ΕΕ. Παράλληλα, υπάρχει δυναμική πορεία αύξησης των τιμών αγοράς και ενοικίων, κάτι που οφείλεται τόσο στην αυξημένη ζήτηση όσο και στις συνεχιζόμενες ψηλές τιμές των κατασκευαστικών υλικών.
Να τονίσουμε ότι το οικονομικό περιβάλλον το 2023 φαίνεται ότι θα επηρεαστεί από κάποιες σημαντικές οικονομικές παραμέτρους.
Το ποσοστό ανάπτυξης (ΑΕΠ) αναμένεται το 2023 να κινηθεί γύρω στο 3%, ένα υγιές ποσοστό, μετά φυσικά τη μεγαλύτερη ανάπτυξη που είχαμε το 2022, που ήταν 5.7% και που ήταν ή αντίδραση από την πτώση του 2020-2021.
Από την πλευρά του ο πληθωρισμός θα ακολουθήσει το 2023 μια πορεία βελτιωμένη σε σχέση με το 2022. Θα κυμανθεί γύρω στο 3% σε σχέση με 7.7% το 2022.
Μέσα σε αυτά τα δεδομένα, να τονίσουμε ότι η κατασκευαστική βιομηχανία δουλεύει σε φουλ ρυθμούς, αφού πέραν της εκτέλεσης ιδιωτικών έργων, εκτελούνται πολλά κυβερνητικά έργα, που ενισχύονται από τα ευρωπαϊκά ταμεία ανάκαμψης.
Εκτιμούμε ότι οι νέες αναπτύξεις και ιδιαίτερα οι οικιστικές θα έχουν κάποια μείωση του όγκου τους, γιατί αναμένεται μείωση στη ζήτηση, λόγω της αύξησης των τιμών πώλησης και φυσικά της αύξησης των επιτοκίων. Ακόμη, λόγω της μείωσης της χορηγίας του ΦΠΑ λεπτομέρειες της οποίας αναμένεται ότι θα ξεκαθαρίσουν σύντομα.
Αξιοσημείωτο στοιχείο, που σίγουρα θα επηρεάσει θετικά την πορεία των ακινήτων, είναι η αύξηση του αριθμού των ξένων αγοραστών.
Για παράδειγμα, τον περασμένο Γενάρη, αποτελούσαν το 54% του συνόλου των πωλήσεων.
Να αναφέρουμε ότι τον τελευταίο χρόνο είχαμε 30% αύξηση στις πωλήσεις ακινήτων (κατατεθειμένα συμβόλαια στο Κτηματολόγιο) από αλλοδαπούς. Την πρωτιά κατέχει η Λεμεσός και ακολουθεί η Πάφος. Από τις 13,409 πωλήσεις ακινήτων που είχαμε το 2022 (ο πιο ψηλός αριθμός από το2008) οι 5,928, ποσοστό 44%, αφορούν ξένους αγοραστές.
Η σημαντική αύξηση ίσως μας στέλνει ένα μήνυμα, ότι δηλαδή, οι ξένοι αγοραστές θα έχουν και την τρέχουσα χρονιά μια έντονη παρουσία.
Να τονίσουμε ότι ενώ το 2022 οι ξένοι αγοραστές μοιράζονταν 50% με 50%, σ’ ό,τι αφορά τους εντός και εκτός ΕΕ, τον περασμένο Γενάρη τρεις στους τέσσερις ήταν εκτός της ΕΕ.
Αυτή η ανοδική πορεία με τις πωλήσεις ακινήτων σε αλλοδαπούς, σύμφωνα με όλες τις ενδείξεις, αναμένεται να συνεχιστεί, με τους αλλοδαπούς αγοραστές να διαδραματίζουν πρωταγωνιστικό ρόλο.
Περιττό να αναφερθούμε ότι η όλη πορεία των ακινήτων θα εξαρτηθεί και από το κατά πόσο θα αυξηθούν περαιτέρω οι τιμές τόσο των ακινήτων όσο και των επιτοκίων.
Ένα άλλο δεδομένο, που θα επηρεάζει σίγουρα και την πορεία των ακινήτων μέσα στο 2023 είναι η αύξηση που παρατηρήθηκε στις τιμές ειδικά των καινούριων διαμερισμάτων λόγω βασικά της αύξησης του κόστους κατασκευής.
Αναμένεται ότι θα υπάρξει περαιτέρω αύξηση, όταν ενσωματωθεί ολόκληρη η αύξηση των υλικών στις τιμές πώλησης.
Οι διάφοροι Δείκτες Τιμών Ακινήτων, να αναφέρουμε ότι τοποθετούν αυτή την αύξηση από 6 μέχρι 12% αναλόγως της μεθοδολογίας.
Με πιο χαμηλούς ρυθμούς, αναμένεται ότι οι τιμές των μεταχειρισμένων διαμερισμάτων θα ακολουθήσουν την πορεία των καινούριων.
Παρά τις αυξήσεις οι τιμές των ακινήτων στην Κύπρο συνεχίζουν να είναι πιο προσιτές σε σχέση με τις τιμές που επικρατούν σε γειτονικές και ευρωπαϊκές χώρες για παρόμοια ακίνητα.
Συγκρίνοντας τις τιμές με προηγούμενα χρόνια να αναφέρουμε ότι αυτές είναι λίγο πιο πάνω από το 2010, όταν ξεκίνησε η λειτουργία των Δεικτών Τιμών Πώλησης Ακινήτων.
Μια άλλη πτυχή του τομέα των ακινήτων είναι αυτή των ενοικίων. Η αύξηση στις τιμές των ενοικίων το 2022 ήταν πιο έντονη από την αύξηση των τιμών πωλήσεων, που κατά κύριο λόγο δικαιολογείται από την αυξημένη ζήτηση τόσο από Κύπριους όσο και από αλλοδαπούς.
Τα δεδομένα είναι ξεκάθαρα. Οι φοιτητές επέστρεψαν στα πανεπιστήμια, μετά την πανδημία και αριθμός υψηλόμισθων ξένων εργαζομένων αυξάνεται, αφού λόγω των κινήτρων που έδωσε η Κύπρος (Headquartering), πολλές ξένες εταιρείες δημιούργησαν γραφείο στην πατρίδα μας.
Να υπογραμμίσουμε ότι το απόθεμα των ακινήτων για σκοπούς ενοικίασης, ιδιαίτερα των καινούριων, είναι μικρό. Κατά συνέπεια, έστω και με μια μικρή αύξηση της ζήτησης, η πίεση για αύξηση των ενοικίων είναι σημαντική.
Εκείνο που αναμένουμε για το 2023 είναι ότι τα ενοίκια θα σταθεροποιηθούν σ’ αυτά τα επίπεδα, εκτός και αν συνεχιστεί η ροή υψηλόμισθων ξένων εργαζόμενων.
Κάτι που πρέπει να τονίσουμε, που σίγουρα επηρεάζει και τις τιμές πώλησης και τις τιμές ενοικίασης, είναι ότι τα αποθέματα των παλιών ενοικιαζόμενων διαμερισμάτων, λόγω του ενοικιοστασίου, συνεχίζουν να δημιουργούν προβλήματα, όπως είναι η γκετοποίηση, η ασφάλεια τους και φυσικά οι κακές συνθήκες διαβίωσης των ενοίκων σε αυτά.
Ειδικά αυτά τα τελευταία δεδομένα είναι ένας επιπρόσθετος λόγος, για να σπεύσουμε να διορθώσουμε τα προβλήματα που προκύπτουν από τους νόμους περί ενοικιοστασίου και κοινόκτητων οικοδομών (κοινοχρήστων).
Αναλύοντας τα πιο πάνω δεδομένα που αφορούν τα ακίνητα εκτιμούμε ότι το 2023 θα παρουσιάσει τις πιο κάτω τάσεις:
- Αυξητικό ενδιαφέρον από ξένους για αγορά και ενοικίαση.
- Αυξητική τάση των τιμών ακινήτων, τόσο των καινούριων όσο και των μεταχειρισμένων.
- Μικρή περαιτέρω αύξηση ή σταθεροποίηση στις τιμές των ενοικίων.
- Λόγω της αύξησης των τιμών, της πιθανής αύξησης του ΦΠΑ και των επιτοκίων θα παρατηρηθεί μια σταθεροποίηση, αν όχι μείωση στο ενδιαφέρον από Κύπριους, για απόκτηση ιδιόκτητης στέγης. Δεν αποκλείεται να παρατηρηθεί πιθανή αύξηση στη ζήτηση μεταχειρισμένων διαμερισμάτων.
- Αυξημένο ενδιαφέρον από επενδυτές, αφού οι αποδόσεις από τα ενοίκια συνεχίζουν να παραμένουν σε ικανοποιητικά επίπεδα.
Σημειώνουμε ότι τα δεδομένα μπορεί να ανατραπούν ανά πάσα στιγμή αφού οι διεθνείς οικονομικές και πολιτικές συνθήκες είναι ασταθείς. Για αυτό οι εκτιμήσεις πρέπει να ερμηνεύονται έχοντας υπόψη την πιθανότητα μεταβολής των σημερινών δεδομένων.
