Oι τιμές των κατοικιών έχουν εκτιναχθεί σχεδόν σε κάθε μεγάλη οικονομία στον απόηχο της πανδημίας του κορωνοϊού, προκαλώντας το πιο διευρυμένο ράλι των δύο τελευταίων δεκαετιών και επαναφέροντας τους φόβους των οικονομολόγων για τη χρηματοοικονομική σταθερότητα.
Από τις 40 χώρες που παρακολουθεί ο ΟΑΣΑ, μόλις σε τρεις καταγράφηκε πτώση στις τιμές των κατοικιών τους πρώτους τρεις μήνες του έτους – πρόκειται για το μικρότερο ποσοστό από το 2000, σύμφωνα με ανάλυση των Financial Times.
Τα ιστορικά χαμηλά επιτόκια, οι αποταμιεύσεις που σωρεύτηκαν κατά τη διάρκεια των lockdown και η επιθυμία όσων εργάζονται από το σπίτι για περισσότερο χώρο είναι οι κύριοι παράγοντες πίσω από την τάση αυτή, υποστηρίζουν αναλυτές.
Βραχυπρόθεσμα, η άνοδος των τιμών των κατοικιών «μπορεί να είναι κάτι καλό για την οικονομία διότι οι άνθρωποι που είναι ιδιοκτήτες κατοικιών αισθάνονται πλουσιότεροι και μπορούν να δαπανήσουν περισσότερα λόγω της αποτίμησης της περιουσίας τους» δήλωσε ο Κλαούντιο Μπόριο, επικεφαλής του νομισματικού και οικονομικού τμήματος της Τράπεζας Διεθνών Διακανονισμών, την τράπεζα των κεντρικών τραπεζών.
Ωστόσο, αν συνεχιστεί μπορεί να μετατραπεί σε μια μη βιώσιμη άνοδο, η οποία μπορεί στο τέλος να οδηγήσει σε απότομη πτώση, ειδικά όταν συνοδεύεται από ισχυρή πιστωτική επέκταση, προειδοποίησε.
Επιταχύνεται η άνοδος των τιμών
Η ετήσια άνοδος των τιμών στις πλούσιες χώρες του ΟΑΣΑ σκαρφάλωσε στο 9,4% – ο υψηλότερος ρυθμός των τελευταίων 30 ετών – το πρώτο τρίμηνο του 2021, καθώς οι οικονομίες ανακάμπτουν από τις βαθιές υφέσεις της περασμένης χρονιάς.
Ο Ντενίζ Ιγκάν, αναπληρωτής διοικητής της μακρο-χρηματοοικονομικής μονάδες του τμήματος έρευνας του ΔΝΤ, επισήμανε την «μεγάλη άνοδο των τιμών των κατοικιών το τελευταίο έτος στα περισσότερα μέρη του βόρειου ημισφαιρίου».
Εθνικά στοιχεία καταδεικνύουν ότι η αυτή η ευρεία τάση θα συνεχιστεί το δεύτερο τρίμηνο. Στις ΗΠΑ, οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν με τον ταχύτερο ετήσιο ρυθμό των τελευταίων 30 ετών τον Απρίλιο.
Μεγάλες αυξήσεις καταγράφηκαν και στο Ηνωμένο Βασίλειο, τη Νότια Κορέα, τη Νέα Ζηλανδία, τον Καναδά και την Τουρκία, μεταξύ άλλων.
Κάποιες χώρες εμφανίζουν σημάδια «στεγαστικού πυρετού» σύμφωνα με τον Ενρίκε Μαρτίνεζ-Γκαρσία, επικεφαλής οικονομολόγο στο παράρτημα της Fed στο Ντάλας. Το αποδίδει αυτό στη νομισματική και δημοσιονομική τόνωση κατά τη διάρκεια της πανδημίας.
Γιατί ανεβαίνουν οι τιμές;
«Οι υπερβολικά υποστηρικτικές χρηματοοικονομικές συνθήκες» με τα ιστορικά χαμηλά επιτόκια βοήθησαν να ενισχυθούν οι τιμές των κατοικιών με ασυνήθιστα γρήγορο ρυθμό κατά τη διάρκεια μιας περιόδου αδύναμης οικονομικής δραστηριότητας, σημείωσε ο Μπόριο.
Το χαμηλό κόστος δανεισμού καθιστά την αγορά κατοικίας πιο οικονομική λύση σε σχέση με το νοίκι και άλλες επενδύσεις.
Επιπρόσθετα, πολλά νοικοκυριά, ειδικά αυτά που ήταν ήδη σε καλή οικονομική κατάσταση, αποταμίευσαν μεγάλα ποσά από την αρχή της πανδημίας καθώς τα lockdown περιόρισαν τις δαπάνες τη στιγμή που κάποιες θέσεις εργασίας παρέμειναν προστατευμένες. «Μεγάλο μέρος αυτού του επιπρόσθετου εισοδήματος κατευθύνθηκε στην αγορά κατοικίας» σημείωσε o Μαρτίνεζ Γκαρσία.
Την ίδια στιγμή, περισσότεροι άνθρωποι αποφάσισαν να μετακομίσουν, συχνά σε μεγαλύτερο σπίτι σε πιο ήσυχες περιοχές, μετά τις πολλές ώρες που πέρασαν στο σπίτι κατά τη διάρκεια του lockdown. Κατέκλυσαν αγορές όπου υπήρχε ήδη συνωστισμός λόγω της ζήτησης από νοικοκυριά που είχαν αναβάλλει κινήσεις.
Η κατάσταση «διογκώθηκε από την έλλειψη προσφοράς και την άνοδο του κατασκευαστικού κόστους» σύμφωνα με τον Ματίας Πλάισνερ, οικονομολόγο στον οίκο αξιολόγησης Scope Ratings. Tα αποθέματα κατασκευαστικών υλικών έχουν συρρικνωθεί καθώς οι παγκόσμιες εφοδιαστικές αλυσίδες δέχονται πιέσεις και το κόστος πρώτων υλών όπως το ατσάλι, το ξύλο και ο χαλκός έχει σημειώσει ραγδαία άνοδο.
Ο Μπρετ Χάουζ, αναπληρωτής επικεφαλής οικονομολόγος στην Scotiabank του Καναδά, προειδοποίησε για μια «διαρθρωτική ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης (στα αποθέματα κατοικιών) η οποία είναι βέβαιο ότι θα επιδεινωθεί» τους επόμενους μήνες.
Είναι φούσκα;
Η μέση τιμή των κατοικιών στις χώρες του ΟΑΣΑ αυξάνεται γρηγορότερα από τα εισοδήματα, καθιστώντας πιο ακριβή την αγορά κατοικίας. Αυξάνεται επίσης ταχύτερα από τα ενοίκια.
Ο Άνταμ Σλέιτερ, επικεφαλής οικονομολόγος στην Oxford Economics, δήλωσε ότι οι ιδιοκτησίες στις ανεπτυγμένες οικονομίες ήταν περίπου 10% υπερτιμημένες με βάση τις μακροπρόθεσμες τάσεις. Αυτό καθιστά την τρέχουσα εκρηκτική άνοδο των τιμών μια από τις μεγαλύτερες από το 1990, σύμφωνα με τον ίδιο – αν και σε καμία περίπτωση τόσο μεγάλη όση εκείνης πριν την παγκόσμια χρηματοοικονομική κρίση.
Ωστόσο, επισήμανε επίσης ότι κάποιοι από τους παράγοντες που οδηγούν τις τιμές υψηλότερα είναι προσωρινοί, όπως οι φοροαπαλλαγές και οι διαταραχές που σχετίζονται με την πανδημία, όπως τα προβλήματα στις παγκόσμιες εφοδιαστικές αλυσίδες που προκάλεσαν οι καθυστερήσεις στα λιμάνια. Η πιστωτική ανάπτυξηείναι χαμηλότερη σε σχέση με την παγκόσμια χρηματοοικονομική κρίση, το οποίο «σημαίνει ότι υπάρχει μικρότερος κίνδυνος κατάρρευσης σε σχέση με το 2006-2007» σημείωσε.
H ανάπτυξη στα στεγαστικά δάνεια στηρίχτηκε κυρίως σε ανθρώπους που βρίσκονται σε καλή οικονομική κατάσταση, και στις περισσότερες ανεπτυγμένες χώρες τα νοικοκυριά είχαν λιγότερο χρέος σε σχέση με την περίοδο πριν την οικονομική κρίση, κάτι που δείχνει ότι υπάρχει μικρότερος κίνδυνος η κατάσταση να ακολουθήσει το ίδιο μονοπάτι με ένα κύμα χρεοκοπιών και πωλήσεις σε πολύ χαμηλές τιμές, υποστήριξε ο Ιγκάν του ΔΝΤ.
Σε σχέση με πριν από 15 χρόνια υπάρχει ένα κρίσιμο στοιχείο που είναι διαφορετικό: οι κεντρικές τράπεζες δέχθηκαν πλήγμα από την προηγούμενη φούσκα στα ακίνητα αλλά τώρα είναι σε μεγαλύτερη εγρήγορση.
Η κεντρική τράπεζα της Νέας Ζηλανδίας προσέθεσε στην εντολή της και τις τιμές των κατοικιών και η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα ζήτησε από τη στατιστική υπηρεσία της Ε.Ε. να συμπεριλάβει τις τιμές των κατοικιών στον υπολογισμό του πληθωρισμού.
O Aντίτγια Μπαβ, οικονομολόγος στην Bank of America, τόνισε ότι «οι φορείς άσκησης πολιτικής σε όλο τον κόσμο» έχουν πλέον «γνώση των κινδύνων όσον αφορά τη στεγαστική πολιτική». Σε αντίθεση με το 2008, αυτό «μειώνει σημαντικό την πιθανότητα μιας δυσμενούς έκβασης» σημείωσε.
