Το ενοικιοστάσιο εμποδίζει την ανάπτυξη και τις επενδύσεις στα ακίνητα

Του Μαρίνου Κυναιγείρου* 

Το κεφάλαιο ενοικιοστάσιο έχει εξελιχθεί με την πάροδο των χρόνων σε μια πονεμένη ιστορία, που ταλαιπωρεί πλέον τους εμπλεκόμενους στην αγορά ακινήτων της Κύπρου καθώς δημιουργεί πολλά προβλήματα. Δυστυχώς εξακολουθεί να ισχύει στην χώρα μας παρά το γεγονός ότι οι λόγοι για τους οποίους δημιουργήθηκε -είχε καθιερωθεί το 1974 για να προστατεύσει τον προσφυγικό κόσμο από φαινόμενα εκμετάλλευσης- έχουν πάψει να υπάρχουν εδώ και αρκετά χρόνια και θα πρέπει επιτέλους να ανοίξει ο δρόμος για την κατάργηση αυτού του αναχρονιστικού μέτρου, που λειτουργεί ως βαρίδι για τον τομέα των ακινήτων.

Για να αναπτύξουμε τα προβλήματα  που δημιουργεί το ενοικιοστάσιο θα πρέπει πρώτα να εξηγήσουμε κάποιες βασικές έννοιες και παραμέτρους του περί ενοικιοστασίου νόμου.

1. Δεν αφορά όλα τα ακίνητα: Οι περιοχές που καλύπτονται από το ενοικιοστάσιο καθορίζονται με διάταγμα του Υπουργικού Συμβουλίου.
2. Τι γίνεται όταν ένα ακίνητο εμπίπτει στο ενοικιοστάσιο: Ο ενοικιαστής του ακινήτου, δεδομένου ότι πληρούνται τρία βασικά κριτήρια θεωρείται θέσμιος ενοικιαστής. Ο θέσμιος ενοικιαστής μπορεί να διαταχθεί να εγκαταλείψει το ακίνητο μόνο εάν ισχύει κάποια από τις περιπτώσεις που καταγράφονται στον συγκεκριμένο νόμο.
3. Πότε θεωρείται κάποιος θέσμιος ενοικιαστής: Για να προστατεύεται κάποιος από τον νόμο του ενοικιοστασίου και να θεωρείται θέσμιος ενοικιαστής πρέπει να έχει τερματιστεί ή να έχει λήξει η σύμβαση ενοικίασης και το ακίνητο θα πρέπει:

α) να εμπίπτει σε περιοχή ενοικιοστασίου

β) να έχει ανεγερθεί πριν από την 31^η Δεκεμβρίου 1999

γ) να βρισκόταν υπό ενοικίαση ή να προσφερόταν προς ενοικίαση κατά την 31^η Δεκεμβρίου 1999 

Τα προβλήματα

Γίνεται αντιληπτό ότι η ύπαρξη του ενοικιοστασίου από μόνη της δημιουργεί αυτόματα τόσο ενοικιαστές, όσο και ιδιοκτήτες δύο ταχυτήτων. Αυτό συμβαίνει καθώς άλλο είναι το καθεστώς ενοικίασης στις περιοχές που ισχύει το ενοικιοστάσιο και άλλο στις περιοχές, που δεν εμπίπτουν σε αυτό, και εξηγούμε. Εάν το ακίνητο είναι σε περιοχή ενοικιοστασίου, ο ενοικιαστής θεωρείται θέσμιος και πληρώνει τα ενοίκιά του κανονικά, τότε ο ιδιοκτήτης του ακινήτου είναι σχεδόν αδύνατο να μπορέσει να ανακτήσει το ακίνητό του. Με απλά λόγια, δεν μπορεί να του πει «ευχαριστώ, το συμβόλαιό μας ολοκληρώθηκε, να πάτε στο καλό». Εύλογα θα μπορούσε να διερωτηθεί κάποιος, «και γιατί ο ιδιοκτήτης να θέλει να χάσει έναν συνεπή στις πληρωμές του ενοικιαστή»; Η απάντηση έρχεται από τις εμπειρίες της καθημερινότητας στην αγορά ακινήτων. Μπορεί ένας ιδιοκτήτης να θέλει το ακίνητό του για να το παραχωρήσει στα παιδιά του, μπορεί να χρειάζεται να το πωλήσει για να αποπληρώσει κάποιο δάνειο ή ακόμη και το πιο απλό να θέλει να σταματήσει να το ενοικιάζει για να το αξιοποιήσει, όπως επιθυμεί. Σημειώνεται ότι ο ιδιοκτήτης τέτοιου ακινήτου δεν μπορεί να επανακαθορίσει το ύψος του ενοικίου εάν δεν υπάρξει διάταγμα του Υπουργικού Συμβουλίου, που πρώτον να το επιτρέπει και δεύτερον να προσδιορίζει το ύψος της μεταβολής. Είναι ενδεικτικό το γεγονός ότι από το 2013 το ποσοστό αυτό βρισκόταν στο 0% μέχρι τον Μάιο του 2023 όταν με διάταγμά του το Υπουργικό καθόρισε το ποσοστό της αύξησης στο 6% για την διετία 2023 – 2025.

Διώχνει επενδυτές

Όλα τα παραπάνω είναι αρκετά για να αποτρέψουν τον καθένα από του να επενδύσει στην αγορά ακινήτων σε περιοχές οι οποίες εμπίπτουν στο ενοικιοστάσιο. Είναι στην γλώσσα της αγοράς «δυσκολοπούλητα» ακίνητα καθώς οι επενδυτές δεν θέλουν να είναι δέσμιοι των προνοιών μιας αναχρονιστικής νομοθεσίας, που επηρεάζει την αξιοποίηση και τελικά την απόδοση της επένδυσής τους. Γι’ αυτό πολλές φορές ακούμε ιδιοκτήτες ακινήτων ενοικιοστασίου να αυτοπροσδιορίζονται ως εγκλωβισμένοι ιδιοκτήτες ακινήτων.

Δυστυχώς όμως τα προβλήματα που αφορούν στους ιδιοκτήτες ακινήτων ενοικιοστασίου, δεν περιορίζονται μόνο σε αυτούς. Υπό τον φόβο του ενοικιοστασίου οι επενδυτές αποφεύγουν γενικότερα τις αγορές ακινήτων που έχουν κτιστεί πριν από την 31^η Δεκεμβρίου 1999 με αποτέλεσμα να επηρεάζεται η αγορά γενικότερα.

Είναι, ως εκ τούτου, αναγκαίο να δώσει λύση το κράτος, το οποίο πρέπει να διακρίνει το προφανές ότι ο θεσμός του ενοικιοστασίου και η αναπτυξιακή του πολιτική δεν συμβαδίζουν.

*MRICS, Πρόεδρος Συμβουλίου Εγγραφής Κτηματομεσιτών