Γιώργος Μουσκίδης
Διευθυντής FOX Smart Estate Agency
Πρόεδρος Κυπριακού Συνδέσμου Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΚΣΙΑ)
Η αγορά ενός καινούργιου διαμερίσματος αφορά μια σημαντική επένδυση και για αυτό πρέπει να γίνεται σοβαρή μελέτη πριν την υλοποιήσω.
Χρονολογικά, στην αρχή, θα ξεκινούσα με μια επίσκεψη στην τράπεζα μου για να αντιληφθώ ποιο ποσό δανείου μπορώ να εξασφαλίσω και εάν θα είμαι σε θέση να πληρώνω την δόση που προκύπτει. Νοείται ότι η τράπεζα απαιτεί την συνεισφορά του αγοραστή με δικά του λεφτά, η οποία συνήθως κυμαίνεται από 20% -30%, αναλόγως των οικονομικών δεδομένων του κάθε αγοραστή. Είναι επίσης σημαντικό να γνωρίζω τις εξασφαλίσεις που απαιτεί η τράπεζα για το δάνειο έτσι ώστε να τις μεταφέρω στην εταιρεία ανάπτυξης γης (‘’ντεβέλοπερ’’) που θα μου πουλήσει το διαμέρισμα. Άρα, φεύγοντας από την τράπεζα θα γνωρίζω το συνολικό ποσόν που μπορώ να διαθέσω για την αγορά ενός διαμερίσματος και τις εξασφαλίσεις που απαιτεί η τράπεζα.
Ακολούθως, θα έκανα την έρευνα της αγοράς δίνοντας σημασία στην αξιοπιστία του ντεβέλοπερ. Το ιστορικό του ντεβέλοπερ, παρόμοια έργα που έχει ολοκληρώσει, κατά πόσον έχει εκδώσει τους τίτλους στα διαμερίσματα προηγούμενων έργων, την ποιότητα κατασκευής κλπ. Υπογραμμίζω, ότι η έκδοση τίτλων για καινούργια διαμερίσματα διαρκεί 2-3 χρόνια μετά την κατασκευή και παράδοση τους, κάτι που σημαίνει ότι θα πρέπει να έχω εμπιστοσύνη ότι ο ‘’ντεβέλοπερ’’, μετά που θα εισπράξει όλο το ποσόν από τους αγοραστές, θα προβεί σε όλες τις ενέργειες που χρειάζονται για την έκδοση των τίτλων. επίσης, πρέπει να διασφαλίσω ότι ο ντεβέλοπερ είναι διατεθειμένος να προσφέρει στην τράπεζα που θα με χρηματοδοτήσει τις εξασφαλίσεις που απαιτούνται.
Επίσκεψη
Ακολουθεί επίσκεψη στα διαμερίσματα που έχω επιλέξει. Εάν θα αγοράσω πριν την ολοκλήρωση του κτισίματος του κτιρίου τότε είναι ακόμη πιο δύσκολο το έργο μου αφού θα πρέπει να ελέγχω από τα συμβόλαια τα υλικά και τις προδιαγραφές που θα χρησιμοποιηθούν. Ο κάθε αγοραστής δίνει βαρύτητα στα χαρακτηριστικά που τον ενδιαφέρουν και το τρόπο ζωής του πχ. περιοχή, στυλ (μοντέρνο, ή κλασσικό) , εμβαδόν εσωτερικών χώρων κτλ. Όμως θα πρέπει να είμαστε πολύ προσεκτικοί στις προδιαγραφές ενός διαμερίσματος και σε σχέση με τα εμβαδά, να συγκρίνουμε τα διάφορα διαμερίσματα για τα οποία δίνονται τα εμβαδά από ‘’ντεβέλοπερ’’ σε ‘’ντεβέλοπερ’’ ώστε να είναι συγκρίσιμα (εσωτερικός καλυμμένος χώρος, καλυμμένες βεράντες, ακάλυπτες βεράντες, roof garden, αποθήκη, χώρος στάθμευσης και λοιπά.
Πώς αποδίδουμε αξία σε κάθε χώρο που έχουμε προαναφέρει; Εδώ χρειάζεται η συμβουλή ενός έμπειρου σύμβουλου ακινήτων. Επιπλέον, σε ένα τριάρι διαμέρισμα για παράδειγμα η υποδαπέδια θέρμανση μαζί με την αντλία της (heat pump), στοιχίζει γύρω στις €12,000, τα εξωτερικά ηλεκτρικά σκίαστρα (external blinds) σε όλα τα παράθυρα στοιχίζουν γύρω στις €4,000. Η παροχή των κλιματιστικών μονάδων, γύρω στις €2,500 κτλ. Άρα, αντιλαμβανόμαστε ότι για να είναι συγκρίσιμα τα διαμερίσματα και οι τιμές τους, πρέπει να ληφθούν υπόψιν οι προδιαγραφές κάθε κτιρίου που περιλαμβάνουν πέραν των πιο πάνω, το κόστος των finishes (πατώματα, κουζίνα, πάγκοι, ερμάρια, υπνοδωμάτια, είδη υγιεινής). Να έχουμε υπόψιν μας ότι στην τελική τιμή θα προστεθεί και ο Φόρος Προστιθέμενης Αξίας, (ΦΠΑ), που θα είναι είτε 5% (κύρια κατοικία), είτε 19% υπό προϋποθέσεις. Φυσικά επειδή πληρώνεται ΦΠΑ στα καινούρια διαμερίσματα δεν υπάρχουν μεταβιβαστικά τέλη την ώρα της μεταβίβασης του τίτλου (σε 2-3 χρόνια δηλαδή).
Μια εισήγηση για τα εμβαδά. Το συνολικό εμβαδό ενός διαμερίσματος έχει την σημασία του. Όμως εμένα θα με ενδιέφεραν οι εσωτερικές διαστάσεις των δωματίων. Δηλαδή έχει τεράστια διαφορά εάν το κυρίως υπνοδωμάτιο έχει ελάχιστες διαστάσεις, εκτός των ερμαριών (καθαρό χώρο δηλαδή), 3 μέτρα πλάτος επί 3.30 μέτρα μήκος για να μπορεί να χωρέσει πλατύ κρεββάτι και ένα μικρό έπιπλο με κάθισμα. Πλείστα δωμάτια είναι 2.9μ επί 3.0μ, κάτι που περιορίζει την χρήση του δωματίου.
Προδιαγραφές
Υπάρχουν και προδιαγραφές τις οποίες πρέπει να διασφαλίσουμε πριν την ολοκλήρωση του έργου και που δεν τα σκέφτεται κάποιος αλλά μπορεί να αποτελέσουν μεγάλο πρόβλημα εάν δεν είναι σωστές. Για παράδειγμα, η ηχητική μόνωση του κτιρίου από όροφο σε όροφο και από διαμέρισμα σε διαμέρισμα. Άλλο παράδειγμα είναι οι προδιαγραφές και η ποιότητα των διαφόρων σωλήνων είτε αυτό αφορά υδροδότηση είτε αφορά αποχέτευση. Οι πιο πάνω προδιαγραφές, πρέπει να είναι ξεκάθαρες στο πωλητήριο έγγραφο διότι μπορεί να αποτελέσουν σοβαρό πρόβλημα μετά την παράδοση του διαμερίσματος. Δυστυχώς, λίγες διορθωτικές ενέργειες μπορούν να γίνουν εκ των υστέρων για να διορθωθεί το πρόβλημα ηχητικής ή διαρροές από σωλήνες.
Για να μπορούμε να κάνουμε σωστές συγκρίσεις μεταξύ διαμερισμάτων, πολύ σημαντική είναι και η ενεργειακή απόδοση κάθε κτιρίου. Τα καινούργια κτίρια πρέπει να είναι κατηγορίας Α. Φυσικά αν η άδεια οικοδομής δόθηκε πριν τον Ιούλιο του 2020 τότε επιτρέπεται να είναι και κατηγορίας Β. Το κόστος ενέργειας μεταξύ της κατηγορίας Β και Α, ακόμη και εντός του φάσματος της κατηγορίας Α μπορεί να διαφέρει σημαντικά, για αυτό είναι κάτι το οποίο ο αγοραστής πρέπει να ψάξει.
Είναι προτιμητέο το κτίριο να αποτελείται από τον σωστό αριθμό διαμερισμάτων. Θα ήταν καλό ο κάθε όροφος να έχει μόνο δυο διαμερίσματα τα οποία να μην έχουν κοινούς τοίχους. Επίσης, το σύνολο των διαμερισμάτων της πολυκατοικίας να είναι από δέκα μέχρι δεκατέσσερα διαμερίσματα. Αν είναι πιο λίγα, το κόστος των κοινοχρήστων ανά διαμέρισμα τείνει να είναι σημαντικό, και εάν είναι μεγαλύτερος τότε υπάρχει πιθανότητα δημιουργίας οχληρίας εντός του κτηρίου.
Ολοκληρώνοντας, χρειάζονται κάποιες εξειδικευμένες γνώσεις για να αγοράσει κάποιος ένα ακίνητο. Ίσως μια συμβουλή από ένα κτηματομεσίτη που έχει καθημερινή τριβή με το αντικείμενο, τόσο για τεχνικά και νομικά θέματα, όσο και για τις τιμές, να είναι χρήσιμη και κάποιες φορές απαραίτητη.
