Σημαντικά κενά στο πλαίσιο που διέπει την αγορά ακινήτων στην Κύπρο από πολίτες τρίτων χωρών εντόπισε έλεγχος του Γενικού Ελεγκτή της Δημοκρατίας. Ο έλεγχος που πραγματοποιήθηκε με αφορμή τη συμμόρφωση της Επαρχιακής Διοίκησης Λευκωσίας στο θεσμικό πλαίσιο κατέδειξε πως τα τελευταία χρόνια παρατηρείται μια αύξηση του ποσοστού πωλήσεων ακινήτων σε αλλοδαπούς που φθάνει για το 2024 στο 27%.
Τα κενά που εντόπισε ο Γενικός Ελεγκτής αφορούν μια τροποποίηση της σχετικής νομοθεσίας του 1959 που καθορίζει τις προϋποθέσεις κάτω από τις οποίες αλλοδαποί μπορούν να αποκτήσουν ακίνητη περιουσία στην Κύπρο. Συγκεκριμένα από τους περιορισμούς που έχουν τεθεί και που προνοούν έγκριση της αγοράς από το Υπουργικό Συμβούλιο εξαιρέθηκαν νομικές οντότητες. Όπως διαπίστωσε ο Γενικός Ελεγκτής η αρχική πρόθεση του Νομοθέτη (1959) ήταν για εταιρείες ελεγχόμενες από αλλοδαπούς να απαιτείται εξασφάλιση άδειας για κτήση ακίνητης ιδιοκτησίας. Εντούτοις, με την τροποποίηση του Νόμου το 2011 προς εναρμόνιση με το ευρωπαϊκό δίκαιο οποιοσδήποτε αλλοδαπός έχει τη δυνατότητα να ιδρύσει ευρωπαϊκή εταιρεία (συμπεριλαμβανομένης και κυπριακής) ή να αποκτήσει μετοχές σε τέτοια εταιρεία για να αποκτήσει ακίνητη περιουσία μέσω των εταιρειών αυτών εξαιρείται των περιορισμών και προϋποθέσεων που θέτει η σχετική νομοθεσία. Ως εκ τούτου, οι οποιοιδήποτε υφιστάμενοι περιορισμοί για αλλοδαπούς είναι ουσιαστικά άνευ ουσίας.
Τα πλαίσιο
Το πλαίσιο αγοράς ακινήτων από αλλοδαπούς καθορισθηκε με εγκύκλιο του Υπουργείου Εσωτερικών. Η αρχική εγκύκλιος επιστολή του ΥΠΕΣ, ημερ. 30.9.1999, προνοεί ότι η άδεια χορηγείται σε κάθε ζεύγος (ανδρόγυνο) αλλοδαπών για την απόκτηση μίας κατοικίας ή ενός διαμερίσματος ή ενός οικοπέδου μέχρι δύο ή τρεις σκάλες για ανέγερση κατοικίας για ιδιοκατοίκηση. Η ευελιξία που δόθηκε στους αλλοδαπούς αιτητές, με την εγκύκλιο επιστολή του ΥΠΕΣ, ημερ. 15.5.2013, να δύνανται να αποκτήσουν μέχρι και δύο μονάδες ακίνητης ιδιοκτησίας ο καθένας, οι οποίες μπορεί να βρίσκονται σε διαφορετική ανάπτυξη και να αφορούν, είτε δύο μονάδες κατοικίας είτε μία μονάδα κατοικίας και κατάστημα με εμβαδό μέχρι 100τμ, είτε μία μονάδα κατοικίας και γραφείο με εμβαδό μέχρι 250τμ, ο Γενικός Ελεγκτής δεν θεωρεί ότι εξυπηρετεί τον σκοπό της ιδιοκατοίκησης ή επαγγελματικής στέγασης, ως η πρόθεση του Νόμου, ενδεχομένως βέβαια να ενισχύει τον επενδυτικό χαρακτήρα των αγορών.
Τα στοιχεία
Με βάση στοιχεία που άντλησε η έρευνα του Γενικού Ελεγκτή από την Επαρχιακή Διοίκηση Λευκωσίας το 98,76% των αιτήσεων που υποβλήθηκαν κατά την περίοδο 2020-2024, δήλωσαν ως σκοπό απόκτησης της ιδιοκτησίας την ιδιοκατοίκηση, ενώ μόνο το 1,24% είχε σκοπό την επαγγελματική στέγη. Από τις 32 περιπτώσεις που εξετάστηκαν και αφορούσαν στην περίοδο 2020-2024, όλες οι αιτήσεις υποβληθήκαν από φυσικά πρόσωπα για ιδιοκατοίκηση. Εδώ ο Γενικός Ελεγκτής θεωρεί το εύρημα λογικό και αναμενόμενο, αφού για επαγγελματική στέγη προφανώς ιδρύονται εταιρείες όπου δεν χρειάζεται υποβολή αίτησης. Η αξία της περιουσίας που αποκτήθηκε από τους αλλοδαπούς για τις 32 περιπτώσεις που εξετάσθηκαν, ανήλθε σε €9.400.520. Σε 4 από τις 32 αιτήσεις, οι αγοραστές προχώρησαν σε απόκτηση πρόσθετης οικιστικής μονάδας, συνολικής αξίας €2.222.000, δηλώνοντας επίσης ως σκοπό την ιδιοκατοίκηση. Για το 2024 οι πωλήσεις προς αλλοδαπούς ανήλθε σε 27%. Μόνο το 61% των πωλήσεων αφορούσε σε Κύπριους αγοραστές. Το πιο ανησυχητικό, όπως σημειώνεται στην έκθεση, είναι το γεγονός ότι το 27% που αφορά σε αλλοδαπούς είναι στην πραγματικότητα πολύ μεγαλύτερο, αφού στο συγκεκριμένο ποσοστό δεν περιλαμβάνονται οι μεταβιβάσεις/πωλήσεις σε κυπριακές εταιρείες με μετόχους αλλοδαπούς εφόσον με βάση το ισχύον νομοθετικό πλαίσιο οι εταιρείες αυτές δεν θεωρούνται «Αλλοδαποί». Οι περιπτώσεις αυτές καταγράφονται ως μεταβιβάσεις/πωλήσεις σε Κύπριους αγοραστές, με αποτέλεσμα τα επίσημα στοιχεία να υποεκτιμούν την πραγματική συμμετοχή αλλοδαπών στην αγορά και να υπερεκτιμούν τη συμμετοχή των Κύπριων. Επίσης με την μέθοδο των εκχωρήσεων συνολικός αριθμός Συμβάσεων Εκχώρησης, συμπεριλαμβανομένων Κυπρίων, Ευρωπαίων και Υπηκόων Τρίτων Χωρών, που έχουν κατατεθεί στο ΤΚΧ και εξακολουθούν να βρίσκονται σε ισχύ, ανέρχεται σε 9.746.
Αδυναμίες
Ο έλεγχος του Γενικού Ελεγκτή διαπίστωσε αδυναμίες και ελλείψεις στην ακολουθούμενη διαδικασία εξέτασης αιτημάτων, όπως αυτή διαμορφώθηκε μέσω των σχετικών Εγκυκλίων Επιστολών του ΥΠΕΣ, με αποτέλεσμα να μην διασφαλίζεται η αντικειμενική, δίκαιη και ομοιόμορφη, όπως αναφέρεται, εξέταση όλων των αιτημάτων που υποβάλλονται από αλλοδαπούς. Διαπιστώθηκαν επίσης αδυναμίες και κενά στο υφιστάμενο θεσμικό πλαίσιο, καθιστώντας επιτακτικά την επανεξέταση και τον εκσυγχρονισμό του, προκειμένου να συνάδει με τα δεδομένα και τις συνθήκες της εποχής. Επίσης από τον έλεγχο των 32 περιπτώσεων του δείγματός για την ΕΔΛ που αφορούσαν στην περίοδο 2020-2024, διαπιστώθηκε «η απουσία τεκμηριωμένων επεξηγήσεων σχετικά με την οικονομική κατάσταση των αιτητών και, παρόλο που στους φακέλους των αιτητών περιλαμβάνονταν αντίγραφα τραπεζικών λογαριασμών από Κύπρο και εξωτερικό, τα ποσά αυτά δεν ήταν αντιπροσωπευτικά της αξίας των ακινήτων που αγοράστηκαν. Επιπλέον, κανένας έλεγχος δεν φαίνεται να διενεργείται αναφορικά με την πηγή άντλησης των κεφαλαίων για διενέργεια των αγορών, εφόσον δεν υφίσταται σχετική απαίτηση/πρόνοια στο ισχύον νομοθετικό πλαίσιο».
