ΣΕ ΟΥΣΙΑΣΤΙΚΕΣ εισηγήσεις για αναζωογόνηση των κέντρων των πόλεων μας προχωρούμε ως Κυπριακός Σύνδεσμος Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΚΣΙΑ), σε μια προσπάθεια να συμβάλουμε στη βελτίωση της υφιστάμενης σημερινής προβληματικής κατάστασης.
Παραθέτοντας τους λόγους που δημιουργήθηκε η συγκεκριμένη προβληματική κατάσταση επικεντρωνόμαστε στους παρακάτω παράγοντες:
• Στην έλλειψη οράματος και σχεδιασμού.
• Στην αποκέντρωση (εμπορικά κέντρα, νέες ωραίες οικιστικές περιοχές με σωστό σχεδιασμό, νέες εμπορικές περιοχές με εύκολη πρόσβαση και χώρους στάθμευσης).
• Στο κυκλοφοριακό.
• Στη γήρανση των υποδομών.
• Στη γήρανση των κτηρίων (διατηρητέων και μη).
• Στην αποχώριση των μονίμων κατοίκων από την περιοχή.
Έλλειψη οράματος και στρατηγικού σχεδιασμού
Είναι αναγκαίο να υπάρχει όραμα με συγκεκριμένη κατεύθυνση και όχι άναρχη ανάπτυξη. Στόχος πρέπει να είναι η βελτίωση της ποιότητας της ζωής των κατοίκων, η πράσινη ανάπτυξη, η ανάδειξη του πολιτιστικού πλούτου στα κέντρα των πόλεων, κ.ά.
Γι’ αυτό πρέπει να προχωρήσουμε στην εκπόνηση συγκεκριμένου στρατηγικού σχεδίου με στοχευμένα κίνητρα που θα αποβλέπουν στην υλοποίησή του.
Η έλλειψη οράματος και στρατηγικού σχεδιασμού οδηγεί στην άναρχη ανάπτυξη, στη δυσκολία άντλησης ευρωπαϊκών κονδυλίων και επενδύσεων και στη συστηματική μείωση του ενδιαφέροντος για χώρους εργασίας, κατοίκησης και επένδυσης.
Απηρχαιωμένες νομοθεσίες και γραφειοκρατία
• H ανάγκη τόσο για νομοθετική όσο και για φορολογική μεταρρύθμιση και απλοποίηση στον τομέα των ακινήτων είναι επιβεβλημένη όσο ποτέ. Αυτή η θέση του Συνδέσμου, που έχει εκφραστεί επανειλημμένα τα τελευταία 15 τουλάχιστον χρόνια, ενώ βρίσκει σύμφωνους σχεδόν όλους τους εμπλεκόμενους (εκτελεστική και νομοθετική εξουσία και άλλους) δυστυχώς μένουν στα λόγια και το πρόβλημα παραμένει στάσιμο.
• Οι απαρχαιωμένες νομοθεσίες και οι χρονοβόρες γραφειοκρατικές διαδικασίες είναι από τους κύριους λόγους που πολλοί ιδιοκτήτες δεν ανακαινίζουν/αναπαλαιώνουν τα κτήρια τους. Η διαδικασία για αναπαλαίωση των διατηρητέων οικοδομών είναι αχρείαστα χρονοβόρα και ψυχοφθόρα, ενώ τα κίνητρα που δίνει η κυβέρνηση δεν είναι αρκετά.
• Το ενοικιοστάσιο, που ρυθμίζεται αυστηρά από μια σειρά νόμων (Περί Ενοικιοστασίου νόμοι 1983 έως 1995), σε συνδυασμό με την χρονοβόρα διαδικασία που χρειάζεται για απονομή δικαιοσύνης (λόγω φόρτου εργασίας και μη αποδοτικών διαδικασιών των δικαστηρίων) δημιουργούν τεράστιες στρεβλώσεις στον τομέα, σε βάρος όλων των ενδιαφερομένων μερών και κατ’ επέκταση στην ανάπτυξη της οικονομικής δραστηριότητας.
Μερικά προβλήματα και στρεβλώσεις που δημιουργεί η υφιστάμενη νομοθεσία για το ενοικιοστάσιο είναι τα εξής:
• Ο ιδιοκτήτης, ο οποίος έχει θέσμιο ενοικιαστή στην ουσία δεν μπορεί να πωλήσει το ακίνητό του ή να το εκμεταλλευτεί, επειδή χάνει το δικαίωμα ανάκτησης της περιουσίας του και αξιοποίησής της από τον ίδιο.
• Ακόμη και στην περίπτωση που ο ενοικιαστής δεν καταβάλλει το ενοίκιο, λόγω των χρονοβόρων νομικών διαδικασιών, ο ιδιοκτήτης χρειάζεται τρία και περισσότερα χρόνια, για να πετύχει την έξωση.
• Ενώ οι τράπεζες μπορούν σχετικά γρηγορά να εκποιήσουν το ακίνητο ενός ιδιοκτήτη, επειδή δεν πληρώνει τις δόσεις του (αφού δεν του καταβάλλεται το ενοίκιο), ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να κάνει έξωση έγκαιρα στον κακοπληρωτή ενοικιαστή, για να βρει κάποιο άλλο που θα πληρώνει.
• Διατηρεί τα ενοίκια κάτω από το επίπεδο που θα καθόριζε η αγορά.
• Είναι σχεδόν αδύνατο να γίνει έξωση ακόμη και εάν συνηγορούν σοβαροί λόγοι.
• Πολλοί ενοικιαστές αυτών των ακινήτων, λόγω των εξευτελιστικά χαμηλών ενοικίων, τα «κρατούν» χωρίς να τα χρησιμοποιούν (και αξιώνουν μεγάλα ποσά από τους ιδιοκτήτες για να τα εγκαταλείψουν) ή τα υπενοικιάζουν σε άλλους σε πολύ πιο ψηλά ενοίκια.
Η νομοθεσία για τις κοινόκτητες οικοδομές
Σημαντικός παράγοντας που δημιουργεί αυτή την απαράδεκτη κατάσταση είναι και η έλλειψη αποτελεσματικής νομοθεσίας/πλαισίου που να διέπει τις κοινόκτητες οικοδομές.
Η έλλειψη αποτελεσματικής νομοθεσίας/πλαισίου που να διέπει τις διαχειριστικές επιτροπές και να τους δίνει τη δυνατότητα να εισπράττουν τα ποσά των κοινοχρήστων εξόδων («κοινόχρηστα»), χωρίς χρονοβόρες νομικές διαδικασίες δημιουργεί τεράστια προβλήματα. Χωρίς να μπορούν να εισπράττουν τα κοινόχρηστα πολλά κτήρια δεν μπορούν να διεκπεραιώσουν αναγκαίες επιδιορθώσεις και ανακαινίσεις με αποτέλεσμα να καθίστανται επικίνδυνα και άσχημα και να συμβάλλουν και αυτά στο ήδη υπάρχον πρόβλημα.
Η γραφειοκρατία
Η γραφειοκρατία είναι ένα άλλο σοβαρό πρόβλημα.
Ως ΚΣΙΑ εισηγούμαστε για αντιμετώπιση της γραφειοκρατίας:
1. Να δημιουργηθεί μια πιο γρήγορη και πρακτική διαδικασία από την πλευρά του κράτους, όσον αφορά:
(α) Την έγκριση των αρχιτεκτονικών σχεδίων,
(β) Την εξέταση και έγκριση των οικοδομικών εργασιών που γίνονται σε μια διατηρητέα οικοδομή και
(γ) Την τελική καταβολή της κρατικής επιχορήγησης (ώστε ο ιδιοκτήτης να μην εμπλέκεται σε μια μακροχρόνια γραφειοκρατική διαδικασία με τις κυβερνητικές υπηρεσίες).
2. Να εξαιρεθεί από τον Φόρο Εισοδήματος η είσπραξη ενοικίων από διατηρητέα οικοδομή, να επεκταθεί και σε άλλες πιθανές χρήσεις της οικοδομής, όπως π.χ. ως τουριστικού υποστατικού (π.χ. AIRBNB, μικρά ξενοδοχεία, boutique Hotels) ή της παροχή άδειας χρήσης του υποστατικού π.χ. για ένα συγκεκριμένο event.
3. Να ξεκαθαρίσει στη νομοθεσία του φόρου εισοδήματος ότι το εγκεκριμένο κόστος αναπαλαίωσης της διατηρητέας οικοδομής, θα μπορεί να αφαιρεθεί από άλλα φορολογήσιμα εισοδήματα του ιδιοκτήτη, για όσα χρόνια χρειαστούν, μέχρι την απόσβεση του κόστους εξολοκλήρου. Επίσης, να διευκρινιστεί ξεκάθαρα, από ποιο έτος ο ιδιοκτήτης θα ξεκινήσει να δικαιούται τη φοροαπαλλαγή (π.χ. από το ίδιο έτος της δαπάνης ή από το έτος τελικής έγκρισης;)
4. Να επιβάλλεται μειωμένος συντελεστής ΦΠΑ από εργολάβους / υπεργολάβους που εκτελούν εργασίες επί διατηρητέας οικοδομής.
5. Να μην καταβάλλονται αποχετευτικά τέλη επί διατηρητέας οικοδομής για ένα αριθμό ετών.
Μετά την παράθεση όλων των πιο πάνω προβλημάτων, είναι προφανές, ότι σχεδόν κανένας ιδιοκτήτης ακινήτου στο κέντρο μιας πόλης θα ήταν πρόθυμος ή διαθέσιμος να επενδύσει για την ανακαίνιση ή την αναπαλαίωση του. Το αποτέλεσμα είναι ο φαύλος κύκλος στον οποίο τα κέντρα των πόλεων έχουν περιπέσει, που συνθέτουν την παρακάτω εικόνα:
• Ασυντήρητες οικοδομές (Διατηρητέα και μη)
• Μείωση του επενδυτικού ενδιαφέροντος
• Αισθητική υποβάθμιση και θέματα ασφάλειας
• Προσέλκυση αστέγων, παρανόμων μεταναστών, χαμηλού εισοδήματος ανθρώπων.
Ο ΚΣΙΑ για αναζωογόνηση του επενδυτικού ενδιαφέροντος στα κέντρα των πόλεων εισηγείται:
• Δημιουργία νομοθετικής προνοίας για υποχρεωτική συντήρηση των κτηρίων από τους ιδιοκτήτες, όχι μόνο για καλαισθησία, αλλά και για να αποφεύγουμε επικίνδυνες οικοδομές και ατυχήματα.
• Δημιουργία κινήτρων “incentives” από τους Δήμους ή και την κυβέρνηση. Αναφέρουμε χαρακτηριστικά ότι τώρα με τα κονδύλια που υπάρχουν από την Ευρώπη, για την επόμενη εξαετία υπάρχει μια χρυσή ευκαιρία για δημιουργία αυτών των κινήτρων. Ενδεικτικά αναφέρουμε ότι σήμερα υπάρχουν περισσότερα από 430.000 κτήρια κατοικιών από τα οποία σχεδόν τα μισά είναι μονοκατοικίες και τα υπόλοιπα είναι πολυκατοικίες με διαμερίσματα. Το 40% των κατοικιών στην Κύπρο έχει ανεγερθεί πριν το 1981 και το 54% μεταξύ 1981 και 2006 και χωρίς προδιαγραφές ενεργειακής απόδοσης. Είναι προφανές ότι δεν νοείται ενεργειακή αναβάθμιση αυτών των κτηρίων – σύμφωνα με τις Ευρωπαϊκές μας υποχρεώσεις – χωρίς γενική αναβάθμιση της κατάστασης τους.
Καταλήγοντας να τονίσουμε ότι με καλή συνεργασία μπορούμε να αλλάξουμε την εικόνα στα κέντρα των πόλεων μας.
Είμαστε σίγουροι πως οι ιδιόκτητες των ακινήτων μπορούν και θέλουν (αφού έχουν και οικονομικό συμφέρον) να συμβάλουν σε μεγάλο βαθμό στην αναζωογόνηση, ανάπτυξη και στα αστικά κέντρα των Πόλεων μας.
Για να γίνει αυτό όμως το Κράτος και οι Δήμοι πρέπει άμεσα:
1. Να δώσουν κατεύθυνση (όραμα και στρατηγικό σχέδιο)
2. Να εκσυγχρονίσουν τις απαρχαιωμένες νομοθεσίες (π.χ. ενοικιοστάσιο, έλλειψη αποτελεσματικής νομοθεσίας/πλαισίου που να διέπει κοινόκτητες οικοδομές)
3. Να μειώσουν τη γραφειοκρατία και να απλοποιήσουν τις αχρείαστα χρονοβόρες και περίπλοκες διαδικασίες. (π.χ.. εξασφάλιση πολεοδομικής και οικοδομικής αδείας για αναπαλαιώσεις διατηρητέων οικοδόμων).
4. Να δοθούν γενναιόδωρα και στοχευμένα κίνητρα “incentives” από τους Δήμους και την κυβέρνηση απορροφώντας τα τεράστια κονδύλια που υπάρχουν από την Ευρώπη για την επόμενη εξαετία για την ενεργειακή αναβάθμιση των κτηρίων.
