Χριστίνα Παπαδοπούλου Κιοσίδου*
Ο όρος «επικαρπία» είναι οικείος σε πολλούς από εμάς, αλλά λίγοι γνωρίζουν τι ακριβώς σημαίνει, σε ποιες περιπτώσεις εφαρμόζεται και ποια δικαιώματα και υποχρεώσεις παράγει. Στο παρόν άρθρο εξηγούμε με απλό και πρακτικό τρόπο τι είναι η επικαρπία και το δικαίωμα οικήσεως, πως συστήνονται, που εφαρμόζονται και εφιστούμε την προσοχή όπου απαιτείται στην πρακτική εφαρμογή τους.
Κατά κανόνα ένα ακίνητο τυγχάνει απόλυτης κυριότητας από τον εγγεγραμμένο ιδιοκτήτη του. Όταν όμως το ακίνητο τυγχάνει επικαρπίας, εν ολίγης δημιουργείται μία κατάσταση περιορισμού αυτής της καθολικής εξουσίασής του από τον εγγεγραμμένο ιδιοκτήτη ή αλλιώς τον κύριό του.
Η επικαρπία είναι ένα εμπράγματο δικαίωμα το οποίο παρέχει τη δυνατότητα χρήσης και κάρπωσης ενός πράγματος. Στη νομική γλώσσα με τον όρο «πράγμα» εννοείται ένα αντικείμενο με αυθυπαρξία, το οποίο είναι απρόσωπο και είναι δεκτικό ανθρώπινης εξουσίασης, όπως παραδείγματος χάριν ένα ακίνητο. Χαρακτηριστικό παράδειγμα, χρήσης ενός ακινήτου είναι η καλλιέργειά του και κάρπωσης του ακινήτου η απόλαυση των καρπών που προσφέρει.
Με την σύσταση της επικαρπίας, δημιουργείται μία κατάσταση στην οποία εμπλέκονται δύο μέρη. Αφενός ο ιδιοκτήτης και ο επικαρπωτής. Επικαρπωτής είναι ένα άλλο άτομο το οποίο διατηρεί δικαίωμα χρήσης και κάρπωσης του εν λόγω ακινήτου, χωρίς όμως να κατέχει δικαίωμα κυριότητάς του. Με άλλα λόγια, ο επικαρπωτής, μπορεί να χρησιμοποιεί και να επωφελείται από το ακίνητο, ενώ το ακίνητο ανήκει σε άλλον, τον προαναφερόμενο ιδιοκτήτη, ή αλλιώς τον ψιλό κύριο.
Πιο αναλυτικά, όσων αφορά τα δικαιώματα του επικαρπωτή, εκείνος μπορεί να χρησιμοποιεί το ακίνητο ή να το ενοικιάζει και να καρπώνεται τα εισοδήματα που παράγει. Σημαντικό είναι να αναφερθεί πως σε περίπτωση είσπραξης εισοδημάτων από το επικαρπωμένο ακίνητο, υποχρεούται να επωμισθεί την ανάλογη φορολογία. Ωστόσο οφείλει να διατηρεί την ουσία και τη μορφή του ακινήτου, ήτοι δεν δύναται να μεταβάλει τον χαρακτήρα του ακινήτου. Για παράδειγμα ο επικαρπωτής δεν μπορεί να κατεδαφίσει μία κατοικία μετατρέποντάς το ακίνητο σε οικόπεδο, ούτε να μεταβάλει την κατοικία σε κατάστημα.
Από την άλλη, ο ψιλός κύριος που είναι ο νόμιμος ιδιοκτήτης του ακινήτου, δεν έχει το δικαίωμα να καρπώνεται τους καρπούς που παράγει το καλλιεργήσιμο χωράφι του, ούτε να λαμβάνει τα ενοίκια που προκύπτουν από την ενοικίασή του. Ωστόσο, επιβαρύνεται ως προς την καταβολή ανάλογων φόρων ακίνητης ιδιοκτησίας και σε περιπτώσεις σημαντικής φθοράς, έχει υποχρέωση συντήρησής του. Ο ψιλός κύριος αν και έχει τη δυνατότητα να πωλήσει το ακίνητο, ενόσω αυτό τυγχάνει δικαιώματος επικαρπίας, μία τέτοια κίνηση θα καθίστατο ασύμφορη, και αυτό διότι, η πραγματική αξία πώλησης του ακινήτου τείνει να μειώνεται κατά πολύ όταν στο ακίνητο υπάρχει επιφυλαγμένο δικαίωμα επικαρπίας, καθώς εκ των πραγμάτων, ο νέος ιδιοκτήτης αποκτά ένα ακίνητο το οποίο δεν δύναται να χρησιμοποιήσει.
Αντίθετα, το δικαίωμα οικήσεως είναι πιο περιορισμένο δικαίωμα από αυτό της επικαρπίας. Προσφέρει μόνο τη δυνατότητα διαμονής στο ακίνητο, χωρίς δικαίωμα ενοικίασής ή περαιτέρω εκμετάλλευσής του. Παραχωρείται προσωπικά στο δικαιούχο και ενίοτε στην οικογένειά του.
Τόσο το δικαίωμα της επικαρπίας, όσο και το δικαίωμα οικήσεως, είθισται λανθασμένα να αναφέρονται ως δουλείες. Η θέση αυτή είναι λανθασμένη, αφενός διότι οι δουλείες εγγράφονται σε ακίνητα και όχι σε πρόσωπα και αφετέρου, καθότι η δουλεία προϋποθέτει την ύπαρξη δύο ακινήτων, ενός δουλεύοντος και ενός δεσπόζοντος.
Τόσο το δικαίωμα επικαρπίας, όσο και το δικαίωμα οικήσεως είναι προσωπικά και δεν υπάρχει δικαίωμα μεταβίβασής τους ή κληροδοσίας τους. Για να ενεργοποιηθούν τα δύο αυτά δικαιώματα, απαραίτητη προϋπόθεση είναι η εγγραφή τους στα Κτηματολογικά Μητρώα, πάντα με τη συγκατάθεση του νόμιμου ιδιοκτήτη. Επί του πρακτέου, τα δικαιώματα αυτά τυγχάνουν σύστασης εφ’ όρου ζωής του δικαιούχου στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο και δύνανται να διαγραφούν είτε σε περίπτωση συγκατάθεσης του δικαιούχου είτε σε περίπτωση θανάτου του.
Καταληκτικά, τόσο το δικαίωμα επικαρπίας, όσο και το δικαίωμα οικήσεως μπορούν να αποδειχθούν εξαιρετικά χρήσιμα, στις περιπτώσεις όπου πρόσωπα επιθυμούν να διευθετήσουν τις κληρονομικές τους υποχρεώσεις και να εξασφαλίσουν στα τέκνα τους την ακίνητη περιουσία που οι ίδιοι κατέχουν, ταυτόχρονα εξασφαλίζοντας και στον εαυτό τους το δικαίωμα χρήσης και κάρπωσης των ακινήτων τους για το υπόλοιπο της ζωής τους. Καταληκτικά, όπως διαπιστώνεται από το παρόν άρθρο χρειάζεται προσοχή και σωστή νομική καθοδήγηση, για την εγγραφή των δικαιωμάτων επικαρπίας και οικήσεως εστιάζοντας στην αποφυγή αχρείαστων διαφωνιών.
*Nομικός
