Tου Μάριου Κυρμίτση*
Η αγορά ακινήτου στην Κύπρο υπόκειται σε συγκεκριμένους φορολογικούς κανόνες, με τον Φόρο Προστιθέμενης Αξίας (ΦΠΑ) να αποτελεί έναν από τους βασικούς παράγοντες κόστους. Είναι κρίσιμο για αγοραστές, επενδυτές και επαγγελματίες του κλάδου να κατανοούν πώς υπολογίζεται ο ΦΠΑ, ποιες είναι οι εξαιρέσεις και οι ευνοϊκές ρυθμίσεις, καθώς και πώς μπορούν να διασφαλίσουν τη συμμόρφωση με τη νομοθεσία.
Ο συντελεστής ΦΠΑ στην αγορά ακινήτου
Στην Κύπρο, ο κανονικός συντελεστής ΦΠΑ για την αγορά νέων ακινήτων είναι 19%. Ωστόσο, ισχύει μειωμένος συντελεστής 5% υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις. Η επιβολή ΦΠΑ αφορά μόνο νέα ακίνητα που πωλούνται από κατασκευαστές ή επιχειρήσεις ανάπτυξης γης. Αντιθέτως, η αγορά μεταχειρισμένων ακινήτων δεν υπόκειται σε ΦΠΑ, αλλά υπόκειται σε μεταβιβαστικά τέλη.
Προϋποθέσεις για μειωμένο συντελεστή 5%
Οι αγοραστές πρώτης κατοικίας μπορούν να επωφεληθούν από τον μειωμένο συντελεστή 5% αν πληρούνται οι ακόλουθες προϋποθέσεις:
- Το ακίνητο πρέπει να χρησιμοποιηθεί ως κύρια και μόνιμη κατοικία του αγοραστή.
- Ο αγοραστής δεν πρέπει να έχει επωφεληθεί προηγουμένως από τον μειωμένο συντελεστή ΦΠΑ για άλλη κατοικία στην Κύπρο.
- Η συνολική επιφάνεια του ακινήτου δεν πρέπει να υπερβαίνει τα 200 τ.μ. (καθαρή επιφάνεια). Για ακίνητα έως 275 τ.μ., εφαρμόζεται ο μειωμένος συντελεστής στα πρώτα 200 τ.μ., ενώ τα υπόλοιπα φορολογούνται με 19%.
- Ο αγοραστής πρέπει να υποβάλει αίτηση στις αρμόδιες φορολογικές αρχές πριν από την ολοκλήρωση της αγοράς.
Υπολογισμός του ΦΠΑ στην πράξη
Για την καλύτερη κατανόηση, ας εξετάσουμε ένα παράδειγμα: Εάν η τιμή αγοράς ενός νέου ακινήτου είναι €300.000, τότε:
- Αν ισχύει ο κανονικός συντελεστής, ο ΦΠΑ θα είναι €57.000 (19%).
- Αν ισχύει ο μειωμένος συντελεστής για 200 τ.μ. και το υπόλοιπο φορολογείται με 19%, ο τελικός ΦΠΑ θα είναι χαμηλότερος, ανάλογα με το μέγεθος του ακινήτου.
Ειδικές περιπτώσεις και εξαιρέσεις
Υπάρχουν περιπτώσεις όπου η αγορά ακινήτου μπορεί να μην επιβαρύνεται με ΦΠΑ, όπως:
- Μεταβιβάσεις μεταχειρισμένων ακινήτων.
- Μεταβιβάσεις ακινήτων στο πλαίσιο οικογενειακών δωρεών.
- Αγορά ακινήτων από εταιρείες που δεν είναι υποκείμενες στον ΦΠΑ (π.χ., ιδιώτες).
Συμβουλές για τους αγοραστές
- Επαλήθευση επιλεξιμότητας: Πριν από την αγορά, οι αγοραστές πρέπει να διασφαλίσουν ότι πληρούν τα κριτήρια για τον μειωμένο συντελεστή.
- Συνεργασία με επαγγελματίες: Συμβουλευτείτε λογιστή ή φοροτεχνικό για να αποφύγετε πρόσθετες φορολογικές επιβαρύνσεις.
- Έγκαιρη αίτηση: Η αίτηση για τον μειωμένο ΦΠΑ πρέπει να υποβληθεί πριν από την υπογραφή των συμβολαίων.
- Υπολογισμός συνολικού κόστους: Εκτός από τον ΦΠΑ, πρέπει να ληφθούν υπόψη και άλλα κόστη, όπως τα μεταβιβαστικά τέλη και τα έξοδα νομικής υποστήριξης.
Η κατανόηση του τρόπου υπολογισμού του ΦΠΑ στην αγορά ακινήτου στην Κύπρο είναι απαραίτητη για μια ομαλή και οικονομικά συμφέρουσα συναλλαγή. Οι ενδιαφερόμενοι πρέπει να γνωρίζουν τους φορολογικούς συντελεστές, τις ευνοϊκές ρυθμίσεις και τις διαδικασίες που απαιτούνται για τη μείωση του κόστους. Η σωστή προετοιμασία και η συνεργασία με ειδικούς μπορούν να βοηθήσουν στην αποφυγή απρόβλεπτων εξόδων και στη λήψη τεκμηριωμένων αποφάσεων.
*CFO Ομίλου Cyview
