Του Γιώργου Μουσκίδη
Διευθυντής FOX Smart Estate Agency
Πρόεδρος Κυπριακού Συνδέσμου Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΚΣΙΑ)
ΠΕΡΙΔΙΑΒΑΖΟΝΤΑΣ τις πόλεις μας και βλέποντας το κέντρο τους, αλλά και τις γειτονιές τους, νιώθεις ότι πρέπει να γίνουν πολλά ώστε να βελτιωθεί η εικόνα τους και κατ’ επέκταση η ποιότητα ζωής των κατοίκων τους.
Ο βασικότερος τομέας, για να επιτευχθεί αυτός ο στόχος, είναι η κατάσταση των κτηρίων και γενικά των χώρων όπου κατοικούν οι πολίτες των πόλεων.
Επικεντρωνόμενοι στα κτήρια, να τονίσουμε ότι για να βελτιωθεί η όψη τους απαιτείται σημαντική αναβάθμιση, πρώτο εμφανισιακά, δεύτερο η ασφάλειά τους και τρίτο η αναβάθμιση της ενεργειακής τους απόδοσης.
Και όλα αυτά δεν αφορούν μόνο τα πολύ παλιά κτήρια, αλλά και κτήρια που έχουν κτιστεί την τελευταία εικοσαετία.
Το ερώτημα είναι, γιατί οι ιδιοκτήτες να θέλουν να κάνουν αυτές τις αναβαθμίσεις στα κτήρια τους και να επενδύσουν σημαντικά ποσά;
Η απάντηση
Η απάντηση είναι απλή. Το κυριότερο κίνητρο είναι να προσβλέπουν σε οικονομικό όφελος. Δυστυχώς σήμερα δεν μπορούν να αναμένουν οποιοδήποτε όφελος.
Ποιες είναι οι προϋποθέσεις που οδηγούν σε αυτό το όφελος;
Ενοικιοστάσιο: Για τα κτήρια που κτίστηκαν μέχρι τις 31/12/1999, που όπως είναι γνωστό εμπίπτουν στο ενοικιοστάσιο, αναλαμβάνει το κράτος τον καθορισμό της μέγιστης αύξησης του ενοικίου.
Συγκεκριμένα, τα τελευταία δέκα χρόνια, που λήγουν τον Απρίλη του 2023, το κράτος αποφάσισε, εν τη σοφία του, μηδενικές αυξήσεις στα ενοίκια.
Το αποτέλεσμα αυτής της απόφασης είναι ότι, διαμερίσματα, καταστήματα, γραφεία και οικίες που εμπίπτουν στο ενοικιοστάσιο, να έχουν σημαντικά πιο χαμηλά ενοίκια από τα καινούρια, που κτίστηκαν μετά την 01/01/2020.
Αυτή η πρόνοια του ενοικιοστασίου προκαλεί σημαντική αύξηση στα ενοίκια των υπόλοιπων ακινήτων, αφού τα ενοικιοστασιακά δεν βρίσκονται στην αγορά.
Τραγικό
Και ξέρετε ποιο είναι το τραγικό; Και να θέλει ένας ιδιοκτήτης να αναβαθμίσει το ακίνητό του δεν μπορεί να το πράξει, αφού δεν υπάρχει τρόπος να ζητήσει κατοχή του ακινήτου του από τους ενοικιαστές για να γίνουν οι ανάλογες εργασίες.
Με δύο λόγια, ο συγκεκριμένος νόμος δημιουργεί πολλές στρεβλώσεις που επηρεάζουν και τις ανακαινίσεις των κτηρίων, κάτι που πρέπει άμεσα να καταργηθεί.
Κοινόχρηστα: Σ’ ό,τι αφορά τα κοινόκτητα κτήρια, δηλαδή οικοδομές με περισσότερες από πέντε μονάδες, επικρατεί ένα αλαλούμ, ιδιαίτερα όταν το κτήριο αρχίζει να χρειάζεται σημαντικές επιδιορθώσεις.
Στατιστικά, ένας στους δέκα διαμένοντες δεν πληρώνει τα κοινόχρηστα του, παρασύροντας κι άλλους μαζί του, με αποτέλεσμα τα ταμεία των κτηρίων να είναι ελλειμματικά και οι διαχειριστικές επιτροπές ανίκανες να προχωρήσουν στην εκτέλεση των απαραίτητων έργων για βελτίωση της κατάστασης των συγκεκριμένων κτηρίων.
Ένας λόγος για την ύπαρξη τέτοιων προβλημάτων, είναι η έλλειψη κουλτούρας συλλογικής ιδιοκτησίας και διαβίωσης. Σημαντικότερος ακόμα λόγος είναι η καθυστέρηση στην απονομή δικαιοσύνης όταν η διαχειριστική επιτροπή αποφασίσει να προχωρήσει δικαστικά για την είσπραξη των ανείσπρακτων κοινοχρήστων.
Άμεσα μέτρα
Άμεσα πρέπει να προωθηθεί η τροποποίηση και βελτίωση της υφιστάμενης νομοθεσίας η οποία κυκλοφορεί τα τελευταία δέκα χρόνια μεταξύ διαφόρων αρμοδίων τμημάτων και υπηρεσιών του κράτους, χωρίς να λαμβάνεται απόφαση.
Φόροι και τέλη: Άλλος σημαντικός λόγος της κατάντιας των πόλεων μας είναι και οι φόροι. Έχουν κουραστεί οι ιδιοκτήτες να παρακολουθούν τις εισαγωγές νέων φόρων/τελών ή την αύξηση των υφιστάμενων.
Συγκεκριμένα, πληρώνουν δημοτικό φόρο ακίνητης ιδιοκτησίας, αποχετευτικά, φόρο ενοικίου, άμυνα, φόρο εισοδήματος, ΓεΣΥ, μεταβιβαστικά τέλη και φυσικά ΦΠΑ.
Δεν φτάνει που είναι δυσβάστακτη η φορολογία, οι φόροι είναι πάρα πολλοί και πολύπλοκοι. Αυτό έχει ως αποτέλεσμα πολλοί ιδιοκτήτες να μην καταφέρνουν να τους πληρώσουν στην ώρα τους και καταβάλλουν πρόστιμο.
Απαιτείται άμεσος περιορισμός των πολλών φορολογιών. Να καθοριστεί μια φορολογία, όταν αγοράζει κάποιος ακίνητο, μια όταν κατέχει κάποιος ακίνητο και μια όταν πωλήσει κάποιος ακίνητο.
Το πιο τραγικό για τους ιδιοκτήτες είναι ότι δεν υπάρχει προστασία από το κράτος, όταν ενοικιαστές εγκαταλείπουν τα ακίνητα αφήνοντας εκκρεμότητες όπως λογαριασμούς νερού, ηλεκτρικού ρεύματος, κοινοχρήστων και πολλές ζημιές, έξοδα που στο τέλος επιβαρύνουν τον ιδιοκτήτη.
Με όλα αυτά τα προβλήματα ποιος νουνεχής θα ήθελε να είναι ιδιοκτήτης ακινήτων αφού το μόνο που θα κάνει είναι να πληρώνει, αντί να εισπράττει, έστω και ένα μικρό ποσό από την ενοικίαση του ακινήτου του;
Αδειοδοτήσεις και τιτλοποιήσεις: Αντί με όλα αυτά που συμβαίνουν, το κράτος να δίνει κίνητρα στους πολίτες, για να προχωρούν σε αναβαθμίσεις των ακινήτων τους, η διαδικασία αδειοδοτήσεων, ιδιαίτερα για τα παλιά και διατηρητέα κτήρια είναι δαιδαλώδης και χρονοβόρα.
Το ίδιο ισχύει και για τις εκδόσεις τίτλων ιδιοκτησίας στις περιπτώσεις, όπου ένας εκ των ιδιοκτητών μπορεί να έκανε μια παρανομία, αλλά τη νύφη να την πληρώνουν όλοι.
Με λίγες απλές, αλλά ουσιαστικές ενέργειες, το κράτος θα μπορούσε να βελτιώσει την εικόνα των πόλεων μας και τη ζωή των κατοίκων τους, χωρίς να έχει κόστος, απλώς προωθώντας τα κατάλληλα μέτρα, πολλά από τα οποία προαναφέραμε.
Αν ληφθούν αυτά μέτρα σίγουρα θα βελτιωθεί η κατάσταση και θα δοθεί ώθηση ώστε να υπάρξουν περισσότερα ακίνητα προς ενοικίαση και το σημαντικότερο, ως άμεση συνέπεια, να μειωθεί το ύψος των ενοικίων.
