Παράγοντες που επηρεάζουν τις τιμές ακινήτων και εργαλεία με τα οποία μπορούν να αντιμετωπιστούν οι πιέσεις στις τιμές οικιστικών ακινήτων, σταχυολογεί ο διοικητής της Κεντρικής Τράπεζας Κωνσταντίνος Ηροδότου, τονίζοντας τη σημασία των μέσων μακροπροληπτικής πολιτικής.
Σε ομιλία του με τίτλο «Recent developments in housing markets and related policy challenges» σε συνέδριο που πραγματοποιήθηκε την Παρασκευή, αναφέρει ότι υπάρχει ετερογένεια σε ότι αφορά την αγορά κατοικιών στην ευρωζώνη, σημειώνοντας ότι από τη μια υπάρχουν χώρες που καταγράφουν συνολική αύξηση στις τιμές οικιστικών ακινήτων τουλάχιστον 25% τα τελευταία τρία χρόνια, ενώ άλλες χώρες κατέγραψαν σωρευτική αύξηση μόλις 5%.
Αναφερόμενος σε εργαλεία που χρησιμοποιήθηκαν στην Κύπρο προς αντιμετώπιση της έκθεσης στον τομέα, σημείωσε ότι τέθηκε ανώτατο όριο στο δείκτη δανείων-προς-αξία (loan-to-value) και επιπρόσθετα, ως ένα πιο αυστηρό μέτρο, στο δείκτη δανείων-προς-αξία για πολυτελή ακίνητα.
Σημειώνει ότι με τη χρήση οικονομετρικού μοντέλου, εξηγείται ο ρυθμός αύξησης των στεγαστικών δανείων και των τιμών κατοικιών, λαμβάνοντας υπόψη μακροπροληπτικά μέτρα, με την ανάλυση να καταδεικνύει ότι ο δείκτης δανείων-προς-αξία, φαίνεται να είναι αποτελεσματικός στον περιορισμό των στεγαστικών δανείων σε 10 από τις 12 χώρες του δείγματος και στον περιορισμό των τιμών κατοικιών σε μόνο 3 από τις 12 περιπτώσεις. Μέτρα που είχαν ως βάση το εισόδημα και το κεφάλαιο, εντοπίστηκε ότι ήταν αποτελεσματικά σε περίπου τις μισές χώρες που τα χρησιμοποίησαν, όπως είπε.
Τόνισε ότι «δεν υπάρχει μακροπροληπτικό εργαλείο που να ταιριάζει σε όλες τις περιπτώσεις».
Μετανάστευση, αύξηση πληθυσμού, ιδιοκτησία κατοικίας
Σημείωσε ακόμα, ότι η πίστωση για αγορά κατοικίας δεν είναι πάντα συνδεδεμένη με τις τάσεις στις τιμές κατοικιών, επισημαίνοντας ότι η μετανάστευση και η αύξηση του πληθυσμού αποτελούν παράγοντες που ασκούν πιέσεις στις τιμές κατοικιών σε χώρες όπως το Λουξεμβούργο που καταγράφουν μεγάλη αύξηση πληθυσμού, σε αντίθεση με την Ελλάδα, όπου καταγράφεται αρνητικός ρυθμός αύξησης του πληθυσμού.
Πρόσθεσε ότι και η ισχυρή προτίμηση για ιδιοκτησία κατοικίας, μπορεί να αποτελεί σημαντικό παράγοντα για τις ευπάθειες που παρατηρούνται στον τομέα, σε χώρες όπως το Λουξεμβούργο και η Σλοβακία, σε αντίθεση με τη Γαλλία, όπου είναι χαμηλότερο το ποσοστό ιδιοκτησίας κατοικίας και λιγότερες οι ευπάθειες στην αγορά ακινήτων.
Μετρούν οι παράγοντες ιδιοσυγκρασίας και η νομισματική πολιτική
Ο κ. Ηροδότου, υποδεικνύει, ότι διαρθρωτικοί παράγοντες ιδιοσυγκρασίας πρέπει να αναγνωρίζονται και να υπολογίζονται κατά το σχεδιασμό εργαλείων μακροπροληπτικής πολιτικής, ενώ τονίζει πως και η νομισματική πολιτική είναι επίσης σημαντική.
Όπως υποδεικνύει, η ΕΚΤ αναγνωρίζει ότι η χρηματοοικονομική σταθερότητα είναι προαπαιτούμενο για τη σταθερότητα των τιμών, ενώ αναγνωρίζεται πως η νομισματική πολιτική μπορεί να επηρεάζει τις τιμές περιουσιακών στοιχείων όπως τα ακίνητα.
Σημαντικός ο ρόλος μακροπροληπτικής πολιτικής
Δεδομένου ότι η νομισματική πολιτική επηρεάζει τις εξελίξεις στον τομέα ακινήτων, ο ρόλος της μακροπροληπτικής πολιτικής καθίσταται σημαντικός στην αντιμετώπιση κινδύνων ιδιοσυγκρασίας και ως τέτοιος πρέπει να προφυλάσσεται, ειδικά σε μια νομισματική ένωση, υποδεικνύει ο κ. Ηροδότου.
Επεσήμανε ακόμα, ότι μια αύξηση στα επιτόκια, αυξάνει τις μηνιαίες δόσεις δανείων, ενώ επικαλέστηκε στοιχεία που καταδεικνύουν ότι σε χώρες με ψηλό χρέος και σχετικά χαμηλότερα επίπεδα εισοδημάτων (όπως η Κύπρος και η Πορτογαλία), τα νοικοκυριά μπορεί να χάσουν μέχρι και το 3,5% του καθαρού μηνιαίου εισοδήματός τους, με αύξηση 1% στα επιτόκια.
Επομένως, σημειώνει, κατά τη διαμόρφωση εργαλείων μακροπροληπτικής εποπτείας, οι αρχές δεν θα πρέπει να χρησιμοποιούν στατικές υποθέσεις, αλλά να λαμβάνουν υπόψη πιθανές μελλοντικές αλλαγές στα επιτόκια και στα εισοδήματα.
Φορολογικά κίνητρα και κοινωνική πολιτική
Πρόσθεσε ότι υπάρχουν και άλλοι εξωγενείς παράγοντες που επηρεάζουν την αγορά κατοικίας, όπως η δημοσιονομική πολιτική.
Για παράδειγμα, όπως αναφέρει, τα φορολογικά κίνητρα για αγορά κατοικίας που δεν βασίζονται στο εισόδημα, μπορούν να επηρεάσουν τις πιέσεις στις τιμές κατοικιών. Ωστόσο, μια αποτελεσματική κοινωνική πολιτική που αντιμετωπίζει τις ανισότητες και τη στέρηση κατοικίας, μπορεί να περιορίσει την ανάληψη κινδύνου από χρηματοπιστωτικά ιδρύματα και να στηρίξει τη χρηματοοικονομική σταθερότητα σε περιόδους ύφεσης.
Καταλήγοντας, ο κ. Ηροδότου, επανέλαβε ότι η αγορά οικιστικών ακινήτων της ευρωζώνης, χαρακτηρίζεται από ετερογένεια και ότι οι κίνδυνοι στην αγορά ακινήτων δεν είναι απαραίτητα κυκλικοί, αλλά πως και διαρθρωτικοί παράγοντες παίζουν επίσης ρόλο.
«Μια ενιαία πολιτική ή μέτρο δεν μπορεί να είναι αρκετά για την αντιμετώπιση των κινδύνων της αγοράς οικιστικών ακινήτων, ωστόσο οι μακροπροληπτικές αρχές, ως η πρώτη γραμμή άμυνας, έχουν σημαντικά εργαλεία στα χέρια τους που μπορούν να βοηθήσουν στον περιορισμό αυτών των κινδύνων», είπε.
Σε ανοδική τάση οι τιμές ακινήτων στην Κύπρο
Σε ότι αφορά την Κύπρο, πρόσφατα στοιχεία καταδεικνύουν τη συνεχιζόμενη αύξηση στις τιμές ακινήτων.
Σύμφωνα με την Κεντρική Τράπεζα, ο ΔΤΚ (οικίες και διαμερίσματα) κατέγραψε αυξητική πορεία το τρίτο τρίμηνο του 2021, η οποία στηρίζεται κυρίως στην αγορά διαμερισμάτων.
Συγκεκριμένα, σημειώθηκε τριμηνιαία αύξηση 0,5% σε σχέση με 0,3% το δεύτερο τρίμηνο του 2021, ενώ σε ετήσια βάση ο δείκτης κατέγραψε αύξηση 1,2% σε σχέση με 0,3% το αντίστοιχο τρίμηνο του προηγούμενου χρόνου.
Σύμφωνα με τα στοιχεία που ανακοίνωσε η Στατιστική Υπηρεσία, ο δείκτης τιμών κατοικιών για το τρίτο τρίμηνο του 2021, αυξήθηκε κατά 2,4% σε τριμηνιαία βάση και σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2020 αυξήθηκε κατά 2,2%. Το δεύτερο τρίμηνο του 2021 οι τιμές είχαν παρουσιάσει ετήσια μείωση 4,9% ενώ η τριμηνιαία αύξηση είχε ανέλθει στο 1,2%.
